Xây nhà trên đất chưa có thổ cư là tình trạng phổ biến tại nhiều khu vực nông thôn và vùng ven đô thị ở Việt Nam. Nhiều gia đình sở hữu mảnh đất nông nghiệp nhưng chưa làm thủ tục chuyển đổi sang đất ở (thổ cư) mà vẫn tiến hành xây dựng nhà ở trên đó. Tuy nhiên, hành vi này tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và có thể bị xử phạt hành chính, thậm chí bị cưỡng chế tháo dỡ công trình bất cứ lúc nào. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật về việc xây nhà trên đất chưa có thổ cư, mức phạt áp dụng, và các giải pháp hợp pháp để người dân có thể xây dựng nhà ở đúng quy định, tránh rủi ro về sau.
Nội dung
Đất nền thổ cư là gì?
Đất nền thổ cư là loại đất đã được quy hoạch, cấp phép và công nhận chính thức cho mục đích xây dựng nhà ở. Đây là đất đã được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với mục đích sử dụng là “đất ở” hoặc “đất ở đô thị/nông thôn”. Khác với các loại đất nông nghiệp hay đất chuyên dụng, đất thổ cư cho phép chủ sở hữu xây dựng nhà ở và các công trình phụ trợ theo quy định pháp luật mà không cần phải chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Người sở hữu đất thổ cư có đầy đủ quyền mua bán, chuyển nhượng, thừa kế và thế chấp theo quy định của Luật Đất đai. Giá trị của đất thổ cư thường cao hơn nhiều so với các loại đất khác do tính thanh khoản và khả năng sử dụng linh hoạt.
Vậy xây nhà trên đất chưa có thổ cư có được không?
Về nguyên tắc, việc xây nhà trên đất chưa có thổ cư là không được phép theo quy định pháp luật Việt Nam. Khi một mảnh đất chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở (thổ cư), xây dựng nhà ở trên đó được xem là sai phạm về quy định sử dụng đất và xây dựng công trình không phép.
Luật Đất đai quy định rõ người sử dụng đất phải sử dụng đúng mục đích đã được cấp phép, và chỉ được xây dựng nhà ở trên đất đã được công nhận là đất ở. Hành vi xây nhà trên đất nông nghiệp hoặc đất có mục đích khác không phải đất ở mà chưa được chuyển đổi có thể bị xử phạt hành chính, yêu cầu tháo dỡ công trình, và còn gặp nhiều khó khăn trong việc hoàn công, cấp giấy phép xây dựng sau này. Để xây dựng hợp pháp, chủ đất cần làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, xin cấp phép xây dựng trước khi tiến hành xây nhà.
Vậy xây nhà ở trên đất chưa có thổ cư có bị phạt không?
Xây nhà trên đất chưa lên thổ cư chắc chắn sẽ bị xử phạt theo quy định pháp luật hiện hành. Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi sử dụng đất sai mục đích có thể bị phạt tiền từ 2.000.000 – 1.000.000.000 đồng tùy theo diện tích đất vi phạm và tính chất vi phạm.
Ngoài việc bị phạt tiền, người vi phạm còn phải chịu biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm, tức là có thể phải tháo dỡ công trình xây dựng trái phép. Đặc biệt, công trình xây dựng trên đất chưa có thổ cư cũng không thể hoàn công và đăng ký quyền sở hữu tài sản hợp pháp.
Việc xây nhà trên đất chưa lên thổ cư còn có thể bị xử phạt theo quy định về xây dựng không phép hoặc trái phép với mức phạt từ 10-500 triệu đồng theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Cơ quan chức năng có quyền ra quyết định cưỡng chế, tháo dỡ công trình vi phạm nếu người vi phạm không tự nguyện khắc phục.
Những thủ tục cần thiết khi muốn xây nhà ở trên đất chưa có thổ cư
Chuyển mục đích sử dụng đất
Chuyển mục đích sử dụng đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất khi muốn xây nhà trên đất chưa lên thổ cư. Đây là thủ tục pháp lý bắt buộc theo Luật Đất đai, cho phép chuyển đổi từ đất nông nghiệp (hoặc đất khác) sang đất ở để có thể xây dựng hợp pháp. Quá trình này đòi hỏi sự chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương.
Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ đất phải nộp tiền sử dụng đất bổ sung, là khoản chênh lệch giữa giá trị đất ở và giá trị loại đất trước khi chuyển đổi. Mức phí này được tính dựa trên bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và có thể khá cao, đặc biệt tại các khu vực đô thị. Chủ đất cần lưu ý rằng không phải mọi thửa đất đều được phép chuyển đổi mục đích, mà phải nằm trong quy hoạch cho phép chuyển đổi của địa phương.
Thời gian thực hiện thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thường kéo dài từ 15-30 ngày làm việc, tùy theo quy định cụ thể của từng địa phương. Sau khi hoàn tất thủ tục này, chủ đất sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với mục đích sử dụng là “đất ở”.
Lập hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
Để lập hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất, chủ đất cần chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ theo quy định. Hồ sơ bao gồm đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất (theo mẫu quy định), bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hiện tại, và các giấy tờ chứng minh đủ điều kiện chuyển mục đích như trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính.
Chủ đất cần nộp hồ sơ tại Bộ phận một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành thẩm định các điều kiện về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và các yêu cầu pháp lý khác. Nếu thửa đất nằm trong khu vực quy hoạch cho phép chuyển đổi, cơ quan có thẩm quyền sẽ tính toán nghĩa vụ tài chính mà chủ đất phải thực hiện.
Sau khi nhận được thông báo về nghĩa vụ tài chính, chủ đất cần nộp các khoản phí và lệ phí theo quy định. Khoản phí chính là tiền sử dụng đất bổ sung, được tính dựa trên diện tích đất chuyển đổi và mức giá đất theo bảng giá do UBND tỉnh/thành phố ban hành. Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ đất sẽ được cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới với mục đích sử dụng là đất ở, cho phép xây dựng nhà ở hợp pháp trên thửa đất đó.
Lời kết
Việc xây nhà trên đất chưa lên thổ cư tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và tài chính. Để tránh những phiền toái không đáng có, quý khách nên tham khảo ý kiến chuyên gia trước khi tiến hành bất kỳ hoạt động xây dựng nào. Bất động sản Quảng Đà với đội ngũ tư vấn giàu kinh nghiệm, am hiểu thủ tục pháp lý tại địa phương sẽ hỗ trợ quý khách trong mọi vấn đề liên quan đến chuyển đổi mục đích sử dụng đất, xin giấy phép xây dựng và các thủ tục pháp lý khác. Hãy liên hệ với chúng tôi ngay hôm nay để được tư vấn miễn phí về giải pháp phù hợp nhất cho trường hợp mà bạn đang gặp phải.
