Hiện nay, cùng với sự phát triển mạnh mẽ của thị trường bất động sản, vấn đề lối đi chung trở nên ngày càng quan trọng. Việc xác định quyền sử dụng, quản lý và bảo vệ lối đi chung không chỉ giúp đảm bảo quyền đi lại hợp pháp cho các hộ dân, mà còn giảm thiểu tranh chấp, bất đồng trong cộng đồng dân cư. Vậy quy định về lối đi chung có những gì, cùng với Bất Động Sản Quảng Đà tìm hiểu qua bài viết sau nhé!

Lối đi chung là gì?

Lối đi chung là phần diện tích đất được sử dụng để làm đường đi lại cho nhiều chủ sở hữu hoặc hộ gia đình khác nhau, thường nằm giữa hoặc tiếp giáp các thửa đất liền kề. Đây có thể là con hẻm, lối mòn hoặc phần đất được thỏa thuận hoặc quy định trong sổ đỏ nhằm đảm bảo quyền đi lại hợp pháp cho các bên có nhu cầu sử dụng.

Nói cách khác, lối đi chung là tài sản phục vụ lợi ích cộng đồng hoặc nhiều chủ thể cùng sử dụng, chứ không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ ai, trừ khi có quy định cụ thể khác trong giấy tờ pháp lý.

Gia đình A và gia đình B sống cạnh nhau, nhưng nhà A nằm trong, không có lối ra đường chính. Gia đình B đồng ý cho A đi nhờ qua phần đất rộng 2 mét của mình để thuận tiện ra vào. Khi hai bên thỏa thuận bằng văn bản và được chính quyền xác nhận, phần đất này được xem là lối đi chung hợp pháp.

Các loại lối đi chung trong bất động sản

Trong thực tế, lối đi chung được phân thành nhiều dạng khác nhau tùy vào mục đích sử dụng và cơ sở pháp lý.

Lối đi riêng

Mặc dù gọi là “lối đi riêng”, nhưng trong một số trường hợp, phần lối đi của cá nhân có thể được người khác sử dụng chung nếu được chủ sở hữu cho phép. Tuy nhiên, đây vẫn là tài sản thuộc quyền sở hữu riêng, và người khác chỉ được đi qua khi có sự đồng ý hoặc thỏa thuận cụ thể.

Ví dụ: Một căn nhà mặt tiền có hẻm phụ nối vào sân sau. Chủ nhà cho phép hàng xóm đi tạm qua khi họ xây nhà, nhưng không có văn bản xác nhận. Khi cần, chủ nhà có quyền ngăn cấm vì đây là lối đi riêng, không phải lối đi chung hợp pháp.

Lối đi chung hợp pháp

Lối đi chung hợp pháp là phần diện tích đất được ghi nhận rõ trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) hoặc được các hộ dân thỏa thuận bằng văn bản có xác nhận của chính quyền địa phương. Đây là loại lối đi có giá trị pháp lý cao, được pháp luật bảo vệ, và không bên nào được tự ý chiếm dụng, rào chắn hay thay đổi công năng.

Ví dụ: Một khu dân cư có con hẻm 3m được ghi trong quy hoạch là đường nội bộ chung. Mỗi hộ dân trong khu vực đều có quyền đi lại bình đẳng trên lối đi này đó chính là lối đi chung hợp pháp.

Lối đi nhờ

Lối đi nhờ (hay còn gọi là lối đi qua đất người khác) là trường hợp một thửa đất bị vây bọc bởi các bất động sản khác và không có lối ra đường công cộng, nên chủ đất được pháp luật cho phép yêu cầu các hộ liền kề mở lối đi hợp lý. Việc mở lối đi nhờ phải được thỏa thuận hoặc bồi thường hợp lý cho người có đất.

Ví dụ: Nhà C nằm lọt giữa bốn hộ khác và không có đường ra đường lớn. Theo quy định tại Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015, C có quyền yêu cầu hộ D mở lối đi qua phần đất của D để đảm bảo nhu cầu sinh hoạt  đây là lối đi nhờ hợp pháp, dù không phải đất của C.

Căn cứ pháp lý về lối đi chung

Căn cứ pháp lý về lối đi chung được quy định rõ trong nhiều văn bản pháp luật hiện hành. Cụ thể:

Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.”

Luật Đất đai năm 2013 và các nghị định hướng dẫn thi hành (như Nghị định 43/2014/NĐ-CP, Nghị định 148/2020/NĐ-CP) cũng nêu rõ việc sử dụng đất chung phải tuân theo quy hoạch, không được tự ý rào chắn, chiếm dụng hoặc chuyển mục đích sử dụng phần lối đi công cộng.

Thông tư 25/2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính và ghi nhận ranh giới đất, trong đó phần đất sử dụng chung được thể hiện rõ ràng bằng ký hiệu riêng.

Như vậy, lối đi chung là quyền hợp pháp của người sử dụng đất, được pháp luật bảo vệ nhằm đảm bảo việc đi lại, sinh hoạt, sản xuất không bị cản trở.

Cách xác định lối đi chung trong số đỏ và thực tế

Việc xác định lối đi chung có thể dựa vào cả giấy tờ pháp lý (sổ đỏ) và thực tế sử dụng đất tại địa phương.

Xem trên sổ đỏ

Trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), lối đi chung sẽ được thể hiện dưới dạng phần đất không thuộc quyền sử dụng riêng của bất kỳ cá nhân nào, hoặc được ký hiệu là đất giao thông, đất hẻm nội bộ, đất sử dụng chung.

Người tra cứu cần xem kỹ bản vẽ sơ đồ thửa đất và phần ghi chú để xác định ranh giới lối đi chung so với phần đất riêng.

Kiểm tra tại cơ quan địa phương

Người dân có thể đến Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất để kiểm tra hồ sơ địa chính, bản đồ quy hoạch và ranh giới sử dụng đất.

Các cơ quan này sẽ cung cấp thông tin chính xác về quy hoạch hẻm, đường đi chung và các phần diện tích không thuộc quyền sở hữu cá nhân.

Xác nhận từ UBND

Trường hợp lối đi chưa được thể hiện rõ trên giấy tờ, người dân có thể gửi đơn đề nghị UBND cấp xã/phường xác nhận phần lối đi đang sử dụng là đất công cộng hoặc lối đi chung của nhiều hộ. UBND sẽ tiến hành xác minh thực tế, lấy ý kiến các hộ liền kề, sau đó xác nhận bằng văn bản, làm cơ sở để giải quyết tranh chấp hoặc cập nhật hồ sơ đất đai.

Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng lối đi chung

Việc sử dụng lối đi chung không chỉ là quyền lợi được pháp luật bảo vệ mà còn đi kèm với các nghĩa vụ cụ thể nhằm đảm bảo trật tự, công bằng và lợi ích chung cho các hộ dân cùng sử dụng.

Quyền của người sử dụng

Người được sử dụng lối đi chung có các quyền hợp pháp sau:

• Quyền đi lại tự do, hợp lý: Được phép đi lại qua lối đi chung để phục vụ sinh hoạt, vận chuyển hàng hóa, hoặc các nhu cầu thiết yếu khác mà không bị cản trở, rào chắn hoặc thu phí trái quy định.
• Quyền yêu cầu bảo đảm quyền sử dụng: Nếu lối đi bị chiếm dụng, xây dựng trái phép hoặc bị chặn lối, người sử dụng có quyền khiếu nại, yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ quyền lợi.
• Quyền bảo trì, sửa chữa lối đi: Người sử dụng có thể tham gia tu sửa, nâng cấp hoặc cải tạo lối đi chung nhằm đảm bảo an toàn và thuận tiện khi đi lại.
• Quyền được tham gia thỏa thuận: Trong trường hợp có thay đổi, mở rộng hoặc phân chia lại lối đi chung, người sử dụng có quyền tham gia ý kiến, thống nhất phương án cùng các hộ liên quan.

Nghĩa vụ của người sử dụng

Bên cạnh quyền lợi, người sử dụng lối đi chung cũng phải tuân thủ các nghĩa vụ pháp luật và quy ước cộng đồng, bao gồm:

• Không chiếm dụng hoặc cản trở lối đi: Nghiêm cấm việc xây dựng, đặt vật cản, rào chắn hoặc lấn chiếm làm ảnh hưởng đến quyền đi lại của các hộ khác.
• Giữ gìn vệ sinh, an toàn chung: Người sử dụng có trách nhiệm giữ gìn sạch sẽ, không xả rác, không gây hư hại hoặc làm mất mỹ quan khu vực lối đi chung.
• Chung tay bảo trì, sửa chữa: Khi lối đi xuống cấp hoặc hư hỏng, các bên cùng sử dụng cần phối hợp đóng góp công sức hoặc chi phí hợp lý để sửa chữa, duy trì tình trạng sử dụng tốt.
• Tôn trọng quyền lợi của các bên liên quan: Mọi hành vi sử dụng lối đi phải đảm bảo không ảnh hưởng đến quyền sở hữu, quyền sử dụng đất hợp pháp của các hộ dân liền kề.

Các trường hợp tranh chấp lối đi chung và cách giải quyết

Trong thực tế, việc sử dụng lối đi chung đôi khi dẫn đến tranh chấp giữa các hộ dân, đặc biệt khi quyền lợi không được thỏa thuận rõ ràng hoặc bị xâm phạm. Việc nắm vững các dạng tranh chấp phổ biến, cách giải quyết và hồ sơ cần chuẩn bị sẽ giúp đảm bảo quyền lợi hợp pháp.

Các dạng tranh chấp phổ biến

Các tranh chấp lối đi chung thường xảy ra theo một số tình huống điển hình:

• Chiếm dụng hoặc rào chắn lối đi: Một hoặc nhiều hộ dân rào chắn, xây dựng công trình trên phần lối đi chung, gây cản trở quyền đi lại của người khác.
• Sử dụng lối đi sai mục đích: Dùng lối đi chung để kinh doanh, để xe, chứa vật liệu xây dựng, hoặc các hoạt động gây ảnh hưởng đến các hộ khác.
• Thiếu thỏa thuận về chi phí bảo trì: Khi lối đi xuống cấp, một số hộ từ chối đóng góp chi phí sửa chữa hoặc bảo dưỡng.
• Tranh chấp lối đi nhờ: Hộ sử dụng lối đi nhờ yêu cầu mở lối qua đất người khác nhưng không đạt được thỏa thuận về vị trí hoặc bồi thường.

Cách giải quyết theo quy định pháp luật

Các bước giải quyết tranh chấp lối đi chung thường tuân theo các hướng sau:

• Thương lượng, hòa giải tại gia đình hoặc cộng đồng: Bắt đầu bằng việc thảo luận trực tiếp hoặc thông qua ban quản lý khu phố, tổ dân phố để tìm phương án chung.
• Hòa giải tại UBND xã/phường: Nếu thương lượng không thành công, các bên có thể đề nghị UBND cấp xã/phường hòa giải theo Điều 202 Bộ luật Dân sự 2015 và các văn bản hướng dẫn.
• Khởi kiện tại Tòa án nhân dân: Khi hòa giải không đạt, người sử dụng lối đi có thể khởi kiện ra tòa án nơi có bất động sản để bảo vệ quyền lợi. Tòa án sẽ căn cứ giấy tờ pháp lý, sổ đỏ, hiện trạng sử dụng đất để ra phán quyết.

Trong quá trình giải quyết, cần tuân thủ nguyên tắc không tự ý phá bỏ, rào chắn hoặc sử dụng lối đi cho mục đích trái pháp luật.

Hồ sơ và chứng từ cần chuẩn bị

Để giải quyết tranh chấp lối đi chung, các bên nên chuẩn bị đầy đủ các loại hồ sơ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng) của các thửa đất liên quan.
• Bản vẽ sơ đồ thửa đất, lối đi thể hiện rõ ranh giới và phần lối đi chung.
• Biên bản thỏa thuận, văn bản giao nhận lối đi nếu đã có giữa các hộ dân.
• Biên bản hiện trạng, ảnh chụp, video chứng minh việc tranh chấp, chiếm dụng hoặc rào chắn lối đi.
• Đơn khiếu nại, đơn khởi kiện nếu tiến hành giải quyết tại UBND hoặc Tòa án.
• Các giấy tờ khác liên quan như quyết định hành chính, văn bản UBND xác nhận lối đi, biên bản hòa giải trước đó.

Việc chuẩn bị hồ sơ đầy đủ sẽ giúp quá trình giải quyết tranh chấp diễn ra nhanh chóng, minh bạch và đúng pháp luật.

Mức phạt khi chiếm dụng lối đi chung

Việc chiếm dụng, rào chắn hoặc sử dụng trái phép lối đi chung không chỉ ảnh hưởng đến quyền lợi của các hộ dân khác mà còn bị xử lý theo quy định pháp luật. Mức phạt được xác định tùy theo mức độ vi phạm và hình thức xử lý, bao gồm cả hành chính và dân sự.

Xử phạt hành chính

• Theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, hành vi chiếm dụng lối đi chung có thể bị:
• Phạt tiền từ 1.000.000 đến 5.000.000 đồng đối với hành vi xây dựng công trình, rào chắn, vật cản trên phần đất lối đi chung mà không có giấy phép hoặc thỏa thuận hợp pháp.
• Buộc tháo dỡ công trình hoặc vật cản để trả lại hiện trạng lối đi chung, đồng thời khôi phục tình trạng đất như trước khi vi phạm.

Trách nhiệm dân sự

Ngoài xử phạt hành chính, người chiếm dụng lối đi chung còn có thể:

Bồi thường thiệt hại cho các hộ dân bị ảnh hưởng, bao gồm chi phí sửa chữa, khôi phục lối đi và các thiệt hại phát sinh do việc chiếm dụng.

Chịu trách nhiệm pháp lý theo quy định tại Bộ luật Dân sự 2015, đặc biệt khi hành vi chiếm dụng gây tranh chấp kéo dài, ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác.

Lưu ý

Mức xử phạt có thể thay đổi tùy thuộc tình tiết tăng nặng hoặc giảm nhẹ, ví dụ như vi phạm có tính chất cố ý, gây hậu quả nghiêm trọng, hoặc đã tự nguyện khắc phục.

Khi xảy ra tranh chấp, cần phối hợp với UBND, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Tòa án để xử lý đúng pháp luật, tránh tự ý rào chắn, giải quyết bằng bạo lực hoặc hành vi trái pháp luật.

Các tình huống thường gặp

Trong thực tế sử dụng lối đi chung, có nhiều tình huống phổ biến mà người dân thường gặp phải. Việc nhận biết các tình huống này giúp xử lý tranh chấp kịp thời, đúng pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp.

• Nhà bị vây bọc không có lối ra: Đây là trường hợp thửa đất bị bao quanh bởi các bất động sản khác, không có đường ra đường công cộng, dẫn đến quyền đi lại bị hạn chế.
• Hàng xóm rào lối đi chung: Một số hộ dân rào chắn, xây tường hoặc để vật cản trên phần lối đi chung, gây cản trở việc đi lại của các hộ khác.
• Lối đi chung bị xây lấn: Việc xây dựng trái phép trên phần diện tích lối đi chung làm thu hẹp hoặc chiếm dụng hoàn toàn lối đi, ảnh hưởng đến quyền lợi của các bên.
• Tranh chấp liên quan đến lối đi không có giấy tờ rõ ràng: Khi lối đi chưa được ghi nhận trên sổ đỏ hoặc không có thỏa thuận bằng văn bản, dễ phát sinh tranh chấp về quyền sử dụng.
• Tranh chấp khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Trong quá trình mua bán, tách thửa hoặc chuyển nhượng, nếu lối đi chung không được xác định rõ, các bên dễ phát sinh tranh chấp về quyền đi lại.
• Tranh chấp về việc bảo trì và sửa chữa lối đi chung: Khi lối đi xuống cấp, các hộ dân sử dụng chung có thể mâu thuẫn về chi phí, cách thức bảo trì hoặc sửa chữa.
• Tranh chấp trong khu dân cư và khu tái định cư: Các khu dân cư, khu tái định cư thường có lối đi nội bộ, nếu không quản lý chặt chẽ hoặc không có thỏa thuận rõ ràng, sẽ xảy ra xung đột giữa các hộ dân.
• Tranh chấp lối đi chung ở khu vực nông thôn: Ở vùng nông thôn, lối đi chung thường là đường mòn hoặc lối đi tự phát, dễ xảy ra tranh chấp về ranh giới, chiếm dụng đất hoặc thay đổi mục đích sử dụng.
• Lối đi chung bị ảnh hưởng bởi quy hoạch: Khi cơ quan quản lý triển khai quy hoạch, mở rộng đường, cải tạo hạ tầng, lối đi chung có thể bị thay đổi, gây tranh chấp về quyền đi lại hoặc bồi thường.

Những câu hỏi về tranh chấp lối đi chung

Việc sử dụng lối đi chung thường phát sinh nhiều thắc mắc về quyền sở hữu, công nhận, chuyển nhượng và đăng ký quyền sử dụng. Dưới đây là giải đáp các câu hỏi thường gặp:

Lối đi chung thuộc sở hữu của ai?

Lối đi chung không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân nào, mà được các bên cùng sử dụng và pháp luật bảo vệ. Chủ sở hữu lân cận chỉ có quyền giám sát, bảo trì hoặc phối hợp với các hộ dân khác, nhưng không được chiếm dụng, rào chắn hay ngăn cản quyền đi lại của người khác.

Lối đi hình thành do sử dụng lâu năm có được công nhận không?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, lối đi hình thành do sử dụng lâu năm có thể được công nhận nếu:

• Có sử dụng liên tục, công khai, không bị tranh chấp trong thời gian dài;
• Không vi phạm quyền sở hữu của người khác;
• Được cơ quan nhà nước xác nhận hoặc thỏa thuận bằng văn bản.

Tuy nhiên, việc công nhận cần căn cứ pháp lý rõ ràng, không chỉ dựa vào việc sử dụng thực tế.

Có được bán phần lối đi chung không?

Không được bán lối đi chung nếu chưa có sự thỏa thuận hoặc phân quyền rõ ràng, bởi:

• Lối đi chung là tài sản phục vụ lợi ích chung, không thuộc quyền sở hữu riêng;
• Việc bán hoặc chuyển nhượng có thể xâm phạm quyền đi lại của các hộ khác và bị coi là trái pháp luật.

Khi mua đất, làm sao biết thửa đất có lối đi hợp pháp?

Khi mua đất, để xác định lối đi hợp pháp cần:

• Kiểm tra sổ đỏ, sổ hồng xem có ghi nhận lối đi chung, đường nội bộ hay lối đi nhờ.
• Xem bản đồ quy hoạch, bản vẽ địa chính tại Văn phòng đăng ký đất đai;
• Hỏi ý kiến UBND xã/phường để xác nhận tình trạng pháp lý của lối đi.

Khi tách thửa, có phải chừa lối đi chung không?

Theo quy định của Luật Đất đai 2013, khi tách thửa:

• Nếu thửa đất mới không có lối ra đường công cộng, chủ sở hữu phải chừa lối đi hợp lý trên phần đất của mình hoặc nhờ đất liền kề;
• Việc chừa lối đi phải được cơ quan địa phương xác nhận để tránh tranh chấp về sau.

Có thể đăng ký quyền sử dụng lối đi nhờ được không?

Có thể, nếu:

• Lối đi nhờ được thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên;
• UBND cấp xã/phường xác nhận phần đất sử dụng cho lối đi nhờ;
• Thực hiện cập nhật thông tin vào hồ sơ đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai.
• Việc đăng ký giúp bảo vệ quyền đi lại hợp pháp, giảm rủi ro tranh chấp và minh bạch hóa quyền sử dụng đất.

Qua những chia sẻ trên của Bất Động Sản Quảng Đà, có thể thấy việc xác định, sử dụng và bảo vệ lối đi chung là vấn đề quan trọng trong bất động sản, giúp đảm bảo quyền đi lại hợp pháp, tránh tranh chấp và duy trì sự hài hòa trong cộng đồng. Việc nắm vững quyền, nghĩa vụ của người sử dụng, các tình huống tranh chấp phổ biến, cũng như căn cứ pháp lý và mức phạt khi chiếm dụng sẽ giúp mỗi cá nhân chủ động bảo vệ quyền lợi của mình một cách hiệu quả.