Giải Đáp: Mua Nhà Đất Không Có Sổ Đỏ Có Hợp Pháp Không?

Mua nhà đất không có sổ đỏ là vấn đề nhiều người quan tâm trong thị trường bất động sản hiện nay. Dù giá có thể hấp dẫn hơn so với bất động sản đầy đủ giấy tờ nhưng điều này lại tiềm ẩn rất nhiều rủi ro pháp lý mà người mua cần cân nhắc. Bài viết sau Bất động sản Quảng Đà sẽ phân tích những rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ và những quy định pháp lý liên quan đến giao dịch này.

Những rủi ro, nguy cơ khi mua nhà đất không có sổ đỏ

Khi quyết định mua nhà đất mà không có sổ đỏ, bạn sẽ phải đối mặt với rất nhiều rủi ro như:

• Không được pháp luật công nhận và bảo vệ: Điều 188 Luật Đất đai 2024 quy định, các giao dịch về quyền sử dụng đất phải được thực hiện thông qua văn bản và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Việc không có sổ đỏ đồng nghĩa rằng người mua không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu hợp pháp.
• Nguy cơ tranh chấp cao: Nếu không có giấy chứng nhận quyền sở hữu đất rõ ràng, nguy cơ tranh chấp từ những người liên quan như người thừa kế, người bán trước đó là rất cao.
• Khó thực hiện các giao dịch tài chính: Hầu hết mọi ngân hàng đều từ chối cho vay thế chấp đối với nhà không có sổ đỏ. Do theo Điều 191 Luật đất đai 2024, quy định về thế chấp quyền sử dụng đất yêu cầu phải có Giấy chứng nhận.
• Giá trị tài sản giảm: Giá trị của bất động sản không có sổ đỏ thấp hơn những bất động sản tương tự nhưng đầy đủ pháp lý.
• Rủi ro thu hồi đất: Theo Điều 84 và Điều 85 Luật đất đai 2024, nếu nhà đất nằm trong quy hoạch của Nhà nước hoặc có vấn đề về nguồn gốc đất, chủ sở hữu có thể đối mặt với nguy cơ bị thu hồi mà không được bồi thường thỏa đáng.

Vậy nhà đất không có sổ đỏ được giao dịch khi nào?

Mua nhà đất không có sổ đỏ chỉ có thể được giao dịch khi đáp ứng các điều kiện đặc biệt theo quy định pháp luật như sau:

Quy định về chuyển nhượng sau ngày 01//8/2024 đến nay

Theo luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ ngày 01/08/2024), việc giao dịch đất không có sổ đỏ được quy định cụ thể tại Điều 136 về điều kiện thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:

Đối với đất đã có giấy chứng nhận: Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). 

Trường hợp đặc biệt được chuyển nhượng khi chưa có sổ đỏ:

1. Đất được Nhà nước giao trong các khu quy hoạch, khu dân cư mới đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính (Điều 136, khoản 2).
2. Đất đã có đủ điều kiện cấp sổ đỏ theo quy định tại Điều 84 Luật Đất đai 2024.
3. Đất không có tranh chấp hay khiếu nại về quyền sử dụng.

Điều kiện về giấy tờ chứng minh nguồn gốc:

1. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 77 Luật đất đai 2024.
2. Có giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với pháp luật về đất đai.
3. Có quyết định giao đất từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

• Điều kiện thiết yếu về quy hoạch và sử dụng đất:

1. Thửa đất không thuộc diện bị thu hồi (Điều 136, khoản 1, điểm b).
2. Chưa từng vi phạm quy định về bảo vệ môi trường.
3. Nằm ngoài hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng.

Quy định về chuyển nhượng trước ngày 01/08/2024

Theo Luật Đất đai 2013 (áp dụng cho các giao dịch trước ngày 01/08/2024), việc mua bán đất không có sổ đỏ được thực hiện với các điều kiện sau:

• Quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013:

1. Người sử dụng đất được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận.
2. Đất không có tranh chấp.
3. Trong thời hạn sử dụng đất.

Trường hợp đặc biệt tại Điều 168 và 169 của Luật Đất đai 2013:

1. Đối với đất được giao không thu tiền sử dụng đất sẽ không được chuyển nhượng, trừ trường hợp được chuyển đổi nghề hoặc chuyển đi nơi khác.
2. Đối với đất công nghiệp, chỉ được chuyển nhượng sau 12 tháng kể từ ngày có quyết định giao đất.

Thủ tục công nhận hợp đồng viết tay (theo Nghị quyết 1037/2018/UBTVQH14):

1. Hợp đồng chuyển nhượng viết tay trước ngày 01/07/2014 có thể được công nhận.
2. Cần có xác nhận của chính quyền địa phương về việc đất không có tranh chấp.
3. Người sử dụng đất thực tế phải là người đứng tên trong hợp đồng.

Điều kiện hợp pháp hoá tờ giấy viết tay (theo Điều 103 Luật đất đai 2013):

1. Có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
2. Đối với giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014 phải có giấy xác nhận của UBND cấp xã.
3. Người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Các quy định chuyển tiếp giữa Luật Đất đai 2013 và 2024 được nêu rõ tại Điều 228 và 229 của Luật Đất đai 2024 bao gồm:

1. Những trường hợp đã nộp hồ sơ hợp lệ trước ngày 01/08/2024 sẽ được tiếp tục giải quyết theo quy định của Luật Đất đai 2013.
2. Những giao dịch đã hoàn thành trước ngày 01/08/2024 nhưng chưa làm thủ tục sang tên sẽ được áp dụng theo quy định mới, có lợi hơn cho người sử dụng đất.

>>  Tham khảo: Đất có sổ đỏ là gì?

Lời kết

Mua nhà đất không có sổ đỏ tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý mà người mua cần cẩn trọng. Tuy nhiên, nếu có sự tìm hiểu kỹ lưỡng và hỗ trợ chuyên nghiệp, bạn vẫn có thể thực hiện giao dịch an toàn. Liên hệ ngay Batdongsanquangda.com.vn để được cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý chuyên sâu, hỗ trợ thẩm định và hoàn thiện thủ tục pháp lý, bảo vệ quyền lợi cho các chủ đầu tư.