Nhà nước đã điều chỉnh một số chính sách liên quan đến các hình thức cho thuê đất, trong đó có việc chuyển một số trường hợp từ trả tiền một lần sang trả tiền hàng năm nhằm giảm áp lực tài chính. Vậy cụ thể hình thức cho thuê đất và hình thức trả tiền thuê đất là gì? Hãy cùng Bất Động Sản Quảng Đà tìm hiểu chi tiết trong bài viết dưới đây.
Nội dung
Khái niệm pháp lý “cho thuê đất” là gì?
Theo quy định tại Điều 133 của Luật Đất đai năm 2024, cho thuê đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp (người cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất cho cá nhân hoặc tổ chức khác (người thuê) trong một thời hạn nhất định. Trong thời gian đó, người thuê phải trả một khoản tiền thuê theo thỏa thuận. Đây là cơ sở pháp lý để phục vụ các nhu cầu sử dụng đất như sản xuất kinh doanh, xây dựng công trình hoặc mục đích sinh hoạt hợp pháp khác.
Hình thức này là không làm thay đổi quyền sở hữu đất, mà chỉ là việc tạm thời chuyển giao quyền sử dụng. Khi hết thời hạn hợp đồng, quyền sử dụng đất sẽ được hoàn trả lại cho người cho thuê. Việc sử dụng đất của bên thuê phải tuân thủ đúng mục đích đã ghi trong hợp đồng và phù hợp với quy định pháp luật hiện hành.
Giá trí pháp lý của hoạt động thuê đất
Điều 133 quy định rằng tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất hợp pháp được phép cho thuê đất trong phạm vi luật cho phép. Người cho thuê có thể yêu cầu bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán, đồng thời được quyền giám sát việc sử dụng đất để bảo đảm quyền lợi chính đáng. Trường hợp bên thuê vi phạm hợp đồng hoặc sử dụng sai mục đích đã cam kết, bên cho thuê có quyền đề nghị thu hồi lại phần đất đã cho thuê.
Theo điều 45 của Luật Đất đai cũng đề cập đến những tiêu chí bắt buộc đối với đất được đem ra cho thuê, như xác định rõ loại đất, diện tích và mục đích sử dụng. Những yêu cầu này nhằm đảm bảo rằng hoạt động cho thuê không gây ảnh hưởng đến quy hoạch tổng thể và sử dụng đất luôn đúng với định hướng phát triển của địa phương.
Các mối quan hệ chủ thể
Đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân và do Nhà nước đại diện quản lý, nên khi cho thuê đất, Nhà nước sẽ đóng vai trò là bên cho thuê, còn cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức là bên có nhu cầu sử dụng đất. Dù hình thức là hợp đồng thuê, nhưng do Nhà nước vừa là đại diện chủ sở hữu đất đai, vừa là cơ quan quyền lực, nên mối quan hệ này mang tính chất hành chính, không hoàn toàn giống như một hợp đồng dân sự thông thường.
Vì vậy, việc Nhà nước cho thuê đất sẽ khác với việc người dân hoặc tổ chức cho thuê lại quyền sử dụng đất mà họ đang nắm giữ. Trong các trường hợp cho thuê lại, hai bên tham gia hợp đồng đều có quyền ngang nhau, thể hiện rõ tính tự nguyện, bình đẳng và dựa trên sự thỏa thuận. Đây là điểm khác biệt quan trọng giữa các hình thức cho thuê đất: Một bên mang tính chất quản lý nhà nước, bên kia mang tính dân sự, thương mại.
Các đối tượng pháp lý trong hoạt động thuê đất
Trong hoạt động cho thuê đất, đối tượng được đề cập chính là phần đất thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện quản lý. Vì đất không thuộc quyền sở hữu riêng của bất kỳ cá nhân hay tổ chức nào, nên mọi giao dịch cho thuê phải được thực hiện theo đúng quy định pháp luật. Điều này bao gồm việc tuân thủ đầy đủ các điều kiện về loại đất, thẩm quyền cho thuê, hình thức hợp đồng cũng như quy trình, thủ tục hành chính liên quan.
Đặc biệt, hoạt động cho thuê đất cần căn cứ vào quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt theo từng giai đoạn cụ thể. Nếu không tuân thủ đúng các nguyên tắc và định hướng quy hoạch này, việc cho thuê đất có thể dẫn đến tình trạng sử dụng sai mục đích, thiếu kiểm soát, ảnh hưởng đến việc quản lý tài nguyên đất và gây tổn hại đến lợi ích cộng đồng.
Phân loại các hình thức cho thuê đất
Các hình thức cho thuê đất được phân loại dựa trên mục đích sử dụng đất cũng như đối tượng thuê. Dưới đây là những hình thức phân loại để cho thuê đất.
- Cho thuê đất nông nghiệp: Hình thức này áp dụng đối với đất dùng để trồng trọt, chăn nuôi, trồng rừng hoặc nuôi trồng thủy sản. Nhà nước cho phép cá nhân, hộ gia đình hoặc tổ chức thuê đất nông nghiệp để phát triển các mô hình sản xuất nông nghiệp.
- Cho thuê đất phi nông nghiệp: Bao gồm đất ở, đất xây dựng văn phòng, cơ sở thương mại – dịch vụ, đất xây dựng nhà máy, xí nghiệp… Đây là một trong các hình thức cho thuê đất phổ biến trong khu vực đô thị và công nghiệp.
- Cho thuê đất khu công nghiệp và khu chế xuất: Các doanh nghiệp, nhà đầu tư được phép thuê đất trong các khu công nghiệp để triển khai hoạt động sản xuất, gia công hoặc dịch vụ hỗ trợ công nghiệp.
- Cho thuê đất phục vụ công trình công cộng: Một số loại đất có thể được cho thuê để xây dựng các hạng mục phục vụ cộng đồng như công viên, bãi đỗ xe, nhà vệ sinh công cộng, nếu đảm bảo yêu cầu quy hoạch và mục đích sử dụng cụ thể.
- Cho thuê đất cho dự án đầu tư kinh doanh: Nhà nước có thể cho thuê đất đối với các dự án phát triển khu đô thị, khu du lịch, khu phức hợp thương mại nhằm thúc đẩy tăng trưởng kinh tế tại địa phương.
- Cho thuê đất trong khu đô thị: Các chủ đầu tư có thể thuê đất để triển khai dự án nhà ở, chung cư hoặc các công trình hạ tầng đô thị theo quy hoạch đã được phê duyệt.
Các hình thức thanh toán tiền thuê đất
Thanh toán hàng năm
Theo khoản 3 Điều 120 Luật Đất đai năm 2024, hình thức thanh toán hàng năm thường áp dụng trong các trường hợp sau:
- Các đối tượng không nằm trong nhóm được phép trả tiền thuê đất một lần theo khoản 2 Điều 120.
- Những trường hợp thuộc diện được thanh toán một lần nhưng có nhu cầu lựa chọn trả tiền hàng năm.
- Các đơn vị sự nghiệp công lập, như bệnh viện, trường học công lập hoặc các tổ chức có chức năng công ích.
Thanh toán một lần
Tại khoản 2 Điều 120, phương thức thanh toán một lần cho toàn bộ thời hạn thuê đất áp dụng cho một số đối tượng và mục đích sử dụng đất cụ thể như:
- Tổ chức, cá nhân thuê đất để phục vụ sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản,…
- Doanh nghiệp đầu tư vào khu công nghiệp, khu công nghệ cao hoặc xây dựng khu lưu trú cho công nhân trong các khu vực này.
- Các dự án sử dụng đất cho mục đích thương mại, dịch vụ, kinh doanh du lịch.
- Các chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở xã hội.
Lời kết
Những thông tin về các hình thức cho thuê đất không chỉ giúp bạn tránh rủi ro pháp lý mà còn mở ra nhiều cơ hội kinh doanh bất động sản. Nếu bạn đang có nhu cầu thuê đất, ký gửi hay tư vấn bất động sản, Bất Động Sản Quảng Đà luôn sẵn sàng đồng hành và đưa ra phương án phù hợp với nhu cầu của bạn.
