Nhà ở thương mại là gì? Sự khác biệt với nhà ở xã hội

Trong bối cảnh đô thị hóa mạnh mẽ tại Việt Nam, nhu cầu về nơi ở tiện nghi, hiện đại và thuận tiện đang ngày càng tăng cao. Một trong những khái niệm phổ biến hiện nay trong lĩnh vực bất động sản chính là nhà ở thương mại. Tuy vậy, không ít người vẫn còn nhầm lẫn giữa loại hình này với nhà ở xã hội hoặc chưa thật sự hiểu bản chất của khái niệm. Vậy, nhà ở thương mại là gì, có những đặc điểm nào và khác biệt ra sao với các mô hình nhà ở khác?

Khái niệm về nhà ở thương mại là gì?

Để hiểu đúng về nhà ở thương mại là gì, cần xét đến bản chất pháp lý và mục tiêu phát triển loại hình bất động sản này. Căn cứ theo Luật Nhà ở 2023 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành, nhà ở thương mại được hiểu là loại hình bất động sản do cá nhân hoặc tổ chức đầu tư xây dựng để bán, cho thuê hoặc cho thuê mua với mục tiêu kinh doanh theo cơ chế thị trường.

Khác với nhà ở xã hội vốn được hỗ trợ bởi ngân sách nhà nước hoặc ưu đãi tài chính để phục vụ đối tượng chính sách, nhà ở thương mại được triển khai trên cơ sở lợi nhuận. Chủ đầu tư là doanh nghiệp bất động sản hoặc tư nhân, chịu trách nhiệm toàn diện về pháp lý, xây dựng, hạ tầng, tiện ích và thủ tục mua bán theo luật định. Từ đó, giá bán và chất lượng công trình thường cao hơn nhưng đổi lại là không gian sống hiện đại, đầy đủ dịch vụ.

Hiểu một cách đơn giản, khi đặt câu hỏi nhà ở thương mại là gì, có thể trả lời rằng đây là loại hình nhà ở được xây dựng để kinh doanh, phục vụ cho nhu cầu thị trường, không có tính chất hỗ trợ xã hội như nhà ở chính sách.

Phân loại nhà ở thương mại

Trên thị trường hiện nay, nhà ở thương mại được phân chia thành nhiều dạng khác nhau tùy thuộc vào kết cấu, chức năng sử dụng và nhóm khách hàng mục tiêu. Ba loại hình phổ biến nhất bao gồm: căn hộ chung cư, nhà phố thương mại và căn hộ dịch vụ.

Căn hộ chung cư

Đây là loại hình nhà ở thương mại phổ biến nhất tại các thành phố lớn như Hà Nội, TPHCM hay Đà Nẵng. Chung cư thương mại là tổ hợp nhiều căn hộ trong một tòa nhà cao tầng, được thiết kế theo chuẩn quy hoạch và hạ tầng kỹ thuật hiện đại. Người mua sở hữu lâu dài và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà. Giá trị căn hộ phụ thuộc vào vị trí, tiện ích và thương hiệu chủ đầu tư.

Nhà phố thương mại (Shophouse)

Shophouse là mô hình kết hợp giữa nhà ở và kinh doanh thương mại. Đây là loại hình đặc trưng trong các khu đô thị lớn, nơi tầng trệt thường được sử dụng để mở cửa hàng, quán cà phê, văn phòng, còn tầng trên là không gian sinh hoạt. Shophouse thường có vị trí đẹp, mặt tiền rộng, kết nối giao thông thuận tiện và giá trị tăng trưởng cao theo thời gian.

Căn hộ dịch vụ (Serviced Apartment)

Loại hình này thường phục vụ cho người nước ngoài, chuyên gia, doanh nhân hoặc người có nhu cầu lưu trú cao cấp. Các căn hộ dịch vụ thường nằm ở khu trung tâm, được quản lý bởi đơn vị vận hành chuyên nghiệp, có đầy đủ tiện ích như phòng gym, hồ bơi, dịch vụ dọn dẹp, lễ tân… Đây là mô hình nhà ở thương mại có khả năng khai thác cho thuê tốt, mang lại lợi nhuận ổn định cho nhà đầu tư.

Đặc điểm của mô hình nhà ở thương mại

Việc hiểu nhà ở thương mại là gì sẽ không đầy đủ nếu không phân tích sâu vào các đặc điểm nổi bật của mô hình này. Những yếu tố dưới đây chính là cơ sở để phân biệt nhà ở thương mại với các loại hình nhà ở khác và cũng là lý do khiến nhiều người lựa chọn đầu tư vào loại hình này.

Đặc điểm của mô hình nhà ở thương mại

• Mục đích kinh doanh:  Khác với nhà ở xã hội hay nhà công vụ, nhà ở thương mại không mang tính hỗ trợ hoặc an sinh xã hội. Toàn bộ quá trình xây dựng và vận hành đều nhằm mục tiêu thương mại hóa. Chủ đầu tư xây dựng nhà để bán hoặc cho thuê theo mức giá thị trường, có thể dao động tùy theo vị trí, quy hoạch, thiết kế và nhu cầu cung cầu.
• Vị trí thuận lợi, đắc địa : Các dự án nhà ở thương mại thường nằm tại vị trí đắc địa như trung tâm thành phố, khu đô thị mới, gần các trục đường chính hoặc hạ tầng phát triển. Yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định trong chiến lược đầu tư, bởi nó tác động mạnh mẽ đến giá trị tài sản cũng như tiềm năng sinh lời bền vững theo thời gian.
• Tiện ích nội & ngoại khu : Một trong những yếu tố khiến nhà ở thương mại ngày càng được ưa chuộng là hệ thống tiện ích tích hợp. Các dự án thường sở hữu loạt tiện ích nội khu như hồ bơi, công viên, siêu thị, trung tâm thương mại, trường học, bệnh viện… đồng thời kết nối dễ dàng với hạ tầng ngoại khu lân cận. Điều này nâng cao chất lượng sống và giúp cư dân không phải di chuyển xa để tiếp cận các dịch vụ thiết yếu.

Quy định về điều kiện làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại

Theo quy định mới nhất của Luật Nhà ở 2023 và Luật Đất đai 2024, điều kiện để trở thành chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại đã được quy định chặt chẽ và rõ ràng nhằm đảm bảo năng lực triển khai và tính minh bạch của dự án. Cụ thể, tổ chức, doanh nghiệp muốn làm chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải đáp ứng các tiêu chí về tư cách pháp lý, năng lực tài chính, kinh nghiệm và quyền sử dụng đất hợp pháp.

Thứ nhất, chủ đầu tư phải là tổ chức kinh tế có đăng ký kinh doanh ngành nghề phù hợp với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở. Thứ hai, doanh nghiệp cần có năng lực tài chính để triển khai dự án, được thể hiện qua việc đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, không nợ thuế và có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án sử dụng dưới 20 ha đất; với dự án trên 20 ha, tỷ lệ vốn chủ sở hữu phải đạt từ 15% trở lên.

Bên cạnh đó, chủ đầu tư phải có quyền sử dụng đất hợp pháp theo quy định của Luật Đất đai 2024, tức là đất đã được giao, cho thuê, hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp và đã hoàn thành thủ tục pháp lý về đất đai. Ngoài ra, nếu là nhà đầu tư mới tham gia thị trường, cần phải chứng minh năng lực kỹ thuật, tài chính thông qua các cam kết, bảo lãnh hoặc liên doanh, liên kết với đơn vị có kinh nghiệm triển khai dự án nhà ở thương mại.

Tóm lại, các quy định hiện hành đặt ra yêu cầu nghiêm ngặt nhằm lựa chọn những nhà đầu tư có năng lực thực sự, từ đó đảm bảo chất lượng, tiến độ và hiệu quả của các dự án nhà ở thương mại trên thị trường bất động sản.

Phân biệt giữa nhà ở thương mại và nhà ở xã hội

Trong bối cảnh nhiều người đang tìm kiếm cơ hội sở hữu nhà ở phù hợp, việc phân biệt rõ giữa nhà ở thương mại là gì và nhà ở xã hội là điều cần thiết. Dù đều là nhà ở, nhưng hai loại hình này khác biệt rõ rệt ở nhiều yếu tố sau:

• Mục đích sử dụng: Nhà ở thương mại được xây dựng vì mục tiêu lợi nhuận, trong khi nhà ở xã hội phục vụ mục đích an sinh, hỗ trợ các đối tượng chính sách như người có thu nhập thấp, công nhân, cán bộ công chức chưa có nhà ở. Đây là sự khác biệt mang tính chất định hướng từ đầu.
• Đối tượng sở hữu : Với nhà ở thương mại, bất kỳ ai có đủ tài chính đều có thể mua, sở hữu và chuyển nhượng theo quy định. Trong khi đó, nhà ở xã hội yêu cầu người mua phải thuộc diện đủ điều kiện theo quy định pháp luật, có xét duyệt hồ sơ và thời hạn sử dụng nhất định.
• Quy định mua bán : Nhà ở thương mại được tự do chuyển nhượng, thế chấp, cho thuê theo thỏa thuận thị trường. Ngược lại, nhà ở xã hội bị hạn chế chuyển nhượng trong thời gian tối thiểu 5 năm kể từ khi được cấp Giấy chứng nhận. Ngoài ra, việc mua bán nhà ở xã hội cũng phải tuân theo quy trình xét duyệt khắt khe.

Tổng kết lại, để trả lời chính xác câu hỏi nhà ở thương mại là gì, có thể khẳng định đây là loại hình nhà ở do tư nhân hoặc doanh nghiệp đầu tư, vận hành và khai thác theo cơ chế thị trường. Với đặc điểm nổi bật về vị trí, tiện ích và khả năng sinh lời, mô hình này đang đóng vai trò then chốt trong chiến lược phát triển đô thị. Tuy nhiên, để đầu tư hiệu quả hoặc sở hữu an toàn, người mua cần hiểu rõ pháp lý, quy hoạch và phân biệt với các loại hình nhà ở khác như nhà ở xã hội. Bất Động Sản Quảng Đà luôn sẵn sàng đồng hành cùng khách hàng trong việc tư vấn, lựa chọn các dự án nhà ở thương mại phù hợp nhất với nhu cầu an cư lẫn đầu tư dài hạn.