Đất lọt khe là gì? Có nên đầu tư ?

Sự gia tăng nhanh chóng của giá đất tại các đô thị lớn khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang các loại hình đất ít phổ biến. Trong số đó, đất lọt khe đang dần được chú ý nhờ mức giá rẻ và vị trí nội thành. Tuy nhiên, việc đầu tư vào loại đất này cũng mang đến không ít rủi ro. Bài viết này, Bất Động Sản Quảng Đà sẽ giúp bạn hiểu rõ đất lọt khe là gì, có nên đầu tư không, và những lưu ý cần biết khi xây nhà trên loại đất đặc biệt này.

Khái niệm đất lọt khe là gì?

Khái niệm “đất lọt khe” dùng để chỉ những mảnh đất nhỏ, hẹp, thường nằm giữa hai công trình xây dựng sẵn. Diện tích loại đất này thường dưới 30m², có hình dáng không vuông vức, đôi khi khá “méo mó”. Một số mảnh đất còn chỉ đủ để dựng một căn nhà cấp 4.

Thông thường, đất lọt khe là phần còn lại sau khi phân lô hoặc bị bỏ sót do quy hoạch cũ. Chúng có thể nằm tại những vị trí đắc địa trong trung tâm thành phố hoặc khu dân cư đông đúc. Đây là điểm khiến nhiều người tìm hiểu về đất lọt khe là gì để cân nhắc đầu tư.

Một trong những đặc điểm dễ nhận thấy là sự giới hạn về chiều ngang hoặc chiều sâu. Chính vì thế, việc tận dụng diện tích để xây dựng và thiết kế công trình trên đất lọt khe đòi hỏi tính toán kỹ lưỡng.

Những ưu điểm của đất lọt khe trong mắt chuyên gia

Tuy nhỏ, đất lọt khe lại ẩn chứa tiềm năng nếu biết khai thác hợp lý. Các chuyên gia bất động sản đã chỉ ra nhiều lợi thế đáng lưu ý của loại đất này.

Vị trí thuận lợi

Một trong những yếu tố quan trọng khiến nhiều người quan tâm đến đất lọt khe là gì nằm ở vị trí. Đa phần các mảnh đất này nằm trong khu vực nội thành hoặc gần trung tâm. Việc sở hữu một lô đất dù nhỏ nhưng nằm sát mặt đường, gần chợ, trường học hay bệnh viện vẫn mang lại nhiều giá trị.

Ngoài ra, một số khu vực có đường hẻm nhỏ hoặc sâu cũng xuất hiện nhiều mảnh đất lọt khe với giá rẻ. Nếu được đầu tư khéo léo, đây có thể trở thành nơi kinh doanh hiệu quả hoặc cho thuê nhà trọ, studio.

Tiết kiệm chi phí xây dựng

So với các lô đất diện tích lớn, chi phí xây dựng trên đất lọt khe thấp hơn rất nhiều. Người mua có thể lựa chọn xây dựng dạng nhà ống nhỏ gọn, tận dụng tối đa chiều cao. Việc thi công không tốn quá nhiều vật liệu, nhân công cũng như thời gian.

Chính vì lý do này, nhiều người có ngân sách hạn chế cũng bắt đầu tìm hiểu đất lọt khe là gì để cân nhắc xây dựng nhà ở riêng. Điều này đặc biệt đúng với những ai mong muốn sở hữu tài sản tại các khu trung tâm với chi phí thấp.

Khả năng sinh lợi nhuận cao

Một điểm cộng khác nằm ở khả năng tăng giá. Khi quỹ đất tại thành phố ngày càng khan hiếm, những mảnh đất dù nhỏ nhưng có sổ đỏ, vị trí đẹp vẫn được săn đón. Nếu biết tận dụng, chủ sở hữu có thể cho thuê dài hạn hoặc chuyển nhượng với mức sinh lời hấp dẫn.

Trên thực tế, nhiều nhà đầu tư đã mua đất lọt khe với giá thấp, sau đó cải tạo thành nhà nhỏ cho thuê với lợi nhuận hàng tháng ổn định. Do đó, hiểu rõ đất lọt khe là gì sẽ giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đúng đắn.

Khuyết điểm của đất lọt khe với nhà đầu tư

Dù sở hữu nhiều ưu điểm, không thể bỏ qua những hạn chế mà đất lọt khe mang lại. Việc xây dựng hoặc sử dụng loại đất này thường gặp nhiều khó khăn, nhất là về mặt kỹ thuật và pháp lý.

Khó xây dựng

Do diện tích nhỏ và hình dạng không chuẩn, việc xây dựng nhà trên đất lọt khe gặp nhiều cản trở. Thường thì lô đất không có chiều rộng tiêu chuẩn để dựng nhà ở thông thường. Khó bố trí phòng ngủ, phòng bếp và các khu vực sinh hoạt hợp lý.

Ngoài ra, vì đất nằm giữa hai nhà nên việc thông gió và lấy sáng tự nhiên cũng là thử thách. Nếu không có phương án xử lý tốt, căn nhà có thể thiếu không khí, ẩm thấp và nhanh xuống cấp. Đó là lý do nhiều người tìm hiểu đất lọt khe là gì nhưng vẫn e dè khi quyết định đầu tư.

Hơn nữa, khi thi công có thể ảnh hưởng đến kết cấu nhà hàng xóm. Tiếng ồn, bụi bặm hay rung chuyển từ máy móc có thể gây tranh chấp, mất thiện cảm trong khu dân cư.

Rủi ro về pháp lý

Nhiều mảnh đất lọt khe không rõ ràng về pháp lý. Một số chưa có sổ đỏ, đang nằm trong diện quy hoạch treo hoặc chưa được tách thửa đúng quy định. Điều này dẫn đến nguy cơ bị xử phạt hành chính, thậm chí mất trắng nếu đất bị thu hồi.

Một số trường hợp còn xảy ra tranh chấp quyền sử dụng với hàng xóm do phần đất lọt khe nằm chồng lấn ranh giới. Vì thế, hiểu rõ đất lọt khe là gì và kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng là điều không thể bỏ qua.

Khó thanh khoản

Không giống như các lô đất vuông vức, đất lọt khe thường khó bán hơn. Hình dạng bất lợi khiến người mua dè dặt. Những người chưa có kinh nghiệm hoặc không quen với việc tận dụng đất nhỏ sẽ dễ bỏ qua.

Ngoài ra, do khó xây dựng và giới hạn sử dụng, giá trị chuyển nhượng đất lọt khe cũng bị ảnh hưởng. Đây là một rào cản lớn khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc kỹ trước khi “xuống tiền”.

Vậy có nên mua đất lọt khe không?

Câu hỏi này không có đáp án cố định, bởi mỗi nhà đầu tư có mục tiêu và nguồn lực khác nhau. Nếu bạn là người có ngân sách hạn chế, cần chỗ ở tại nội thành, có kinh nghiệm cải tạo không gian hẹp, thì đất lọt khe là một lựa chọn hợp lý.

Tuy nhiên, để đưa ra quyết định, cần xem xét kỹ vị trí, pháp lý, quy hoạch khu vực. Tránh mua đất chưa có sổ, đất bị tranh chấp hoặc thuộc diện không được xây dựng. Khi đã hiểu rõ đất lọt khe là gì và những rủi ro liên quan, nhà đầu tư sẽ có góc nhìn toàn diện hơn.

04 Lưu ý khi xây nhà trên đất lọt khe

Việc thi công nhà ở trên đất lọt khe không giống với xây dựng trên những mảnh đất thông thường. Do diện tích nhỏ, hình dáng đất không vuông vức và nằm kẹp giữa hai công trình liền kề, quá trình xây dựng đòi hỏi kỹ thuật cao và sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Dưới đây là bốn lưu ý quan trọng mà Bất Động Sản Quảng Đà tổng hợp từ các chuyên gia đầu ngành xây dựng:

Đo đạc kỹ càng lô đất trước khi xây dựng

Trước khi bắt tay vào thi công, chủ đầu tư cần tiến hành đo đạc hiện trạng khu đất bằng các thiết bị chuyên dụng. Việc đo chính xác diện tích, chiều ngang, chiều sâu và góc cạnh của mảnh đất là điều bắt buộc. Điều này giúp tạo ra bản vẽ chi tiết phục vụ thiết kế và xin phép xây dựng.

Không ít trường hợp do chủ quan, người mua đất lọt khe chỉ ước lượng bằng mắt thường, dẫn đến khi triển khai xây dựng thì xảy ra tình trạng lấn ranh giới với nhà hàng xóm hoặc không đủ diện tích để thi công móng. Việc này không chỉ gây tốn kém chi phí điều chỉnh mà còn dẫn đến tranh chấp pháp lý kéo dài.

Ngoài ra, bản đồ hiện trạng cũng là cơ sở để kiến trúc sư lên phương án thiết kế phù hợp. Vì thế, bạn cần thuê đơn vị đo đạc chuyên nghiệp và đảm bảo sai số kỹ thuật dưới 2%.

Lựa chọn nhà thầu có kinh nghiệm và uy tín

Việc xây nhà trên đất lọt khe đòi hỏi đội ngũ thi công không chỉ giỏi về chuyên môn mà còn giàu kinh nghiệm xử lý không gian hẹp. Khác với các công trình trên diện tích rộng rãi, nhà trên đất lọt khe cần sử dụng vật tư hợp lý, lên kế hoạch thi công tỉ mỉ và tránh tác động đến những công trình liền kề.

Một nhà thầu uy tín sẽ biết cách triển khai thi công từ trên xuống hoặc từ trong ra ngoài để tiết kiệm không gian và thời gian. Họ cũng sẽ sử dụng các loại máy móc nhỏ gọn, ít gây rung động, nhằm hạn chế ảnh hưởng đến kết cấu nhà bên cạnh.

Ngoài ra, đơn vị thi công chuyên nghiệp còn có thể hỗ trợ bạn làm hồ sơ xin phép xây dựng, kết cấu móng phù hợp, và lên phương án chống thấm hiệu quả. Đây là những yếu tố mà nếu chủ nhà tự làm hoặc thuê nhà thầu thiếu kinh nghiệm, rất dễ gặp sai sót nghiêm trọng.

Chọn giải pháp đào móng nhà phù hợp

Đào móng là một trong những công đoạn phức tạp và rủi ro cao nhất khi xây dựng nhà trên đất lọt khe. Do vị trí đất thường nằm kẹp giữa hai ngôi nhà đã xây dựng trước đó, nếu quá trình đào móng không được tính toán cẩn thận sẽ dẫn đến sạt lở, nứt nẻ hoặc thậm chí ảnh hưởng nghiêm trọng đến móng nhà kế bên.

Thông thường, các nhà thầu có kinh nghiệm sẽ lựa chọn phương án đào móng cọc ép hoặc móng bè, tùy vào tính chất nền đất. Ngoài ra, việc thi công vách chống tạm hoặc dùng coffa chắn đất trong suốt thời gian thi công cũng là biện pháp quan trọng nhằm đảm bảo an toàn.

Bạn nên yêu cầu đơn vị thi công lập hồ sơ kỹ thuật nền móng và ký cam kết chịu trách nhiệm nếu gây ảnh hưởng đến công trình liền kề. Bên cạnh đó, cũng cần mua bảo hiểm công trình xây dựng để phòng tránh thiệt hại không mong muốn.

Sử dụng giải pháp chống thấm giữa hai nhà liền kề

Một trong những rủi ro lớn nhất khi xây dựng trên đất lọt khe là hiện tượng thấm nước từ mái hoặc tường chung. Do công trình tiếp giáp trực tiếp với các nhà xung quanh, nếu không có lớp chống thấm hiệu quả, nước mưa dễ dàng ngấm vào tường, gây ẩm mốc, bong tróc và ảnh hưởng đến độ bền của công trình.

Để xử lý vấn đề này, cần thực hiện chống thấm toàn diện ngay từ khâu thiết kế. Có thể sử dụng các loại sơn chống thấm, màng chống thấm bitum, hay các lớp vữa chuyên dụng để phủ kín mặt tường ngoài. Ngoài ra, tại các khe tiếp giáp giữa hai tường nhà, nên sử dụng thanh trương nở hoặc băng cản nước PVC để bịt kín, ngăn nước xâm nhập.

Bên cạnh đó, hệ thống thoát nước trên mái cũng cần được bố trí khoa học, đảm bảo nước không chảy ngược vào tường hoặc bắn sang nhà hàng xóm. Đây là những yếu tố kỹ thuật bắt buộc giúp kéo dài tuổi thọ cho căn nhà xây trên đất lọt khe.