Trong lĩnh vực xây dựng, việc xác định đúng diện tích là bước cực kỳ quan trọng. Theo báo cáo từ Bộ Xây dựng năm 2024, có đến 37% dự án nhà ở đô thị gặp sai lệch trong tính toán diện tích ban đầu. Cách tính diện tích đất xây dựng chi tiết không chỉ ảnh hưởng đến chi phí, mà còn liên quan tới cấp phép và pháp lý.
Do đó, mỗi hạng mục như móng, mái, tầng hầm hay sân đều có cách đo riêng. Bài viết dưới đây của Bất Động Sản Quảng Đà sẽ giúp bạn nắm rõ từng chi tiết, đảm bảo hiệu quả trong quá trình xây dựng.
Diện tích xây dựng là gì?
Diện tích xây dựng là phần diện tích được sử dụng để thi công công trình. Khái niệm này thường bao gồm diện tích phần móng, sàn, mái và các hạng mục khác. Trong giấy phép xây dựng, diện tích này là yếu tố bắt buộc phải khai báo rõ ràng.
Thông thường, cách tính diện tích đất xây dựng sẽ được quy đổi theo hệ số. Mỗi phần như ban công, sân hay tầng hầm sẽ có hệ số riêng. Tùy loại công trình, các hạng mục có thể được tính toàn phần, một phần hoặc không tính vào tổng diện tích. Chính vì vậy, hiểu đúng định nghĩa này giúp bạn dễ dàng làm việc với kiến trúc sư, nhà thầu và chính quyền địa phương.
Cách tính diện tích xây dựng
Để tính diện tích xây dựng chính xác, cần chia rõ theo từng phần của công trình. Mỗi phần có quy tắc cụ thể. Việc gộp chung sẽ dẫn đến sai số và phát sinh chi phí. Dưới đây là hướng dẫn theo từng phần riêng biệt.
Cách tính diện tích sàn sử dụng
Diện tích sàn sử dụng là phần diện tích được sử dụng trực tiếp trong sinh hoạt hằng ngày. Bao gồm toàn bộ các khu vực bên trong ngôi nhà như phòng khách, phòng ngủ, nhà bếp, phòng tắm, hành lang và cả cầu thang. Đây là phần có giá trị sử dụng cao và được tính 100% vào tổng diện tích xây dựng. Khi tính, bạn cần cộng tất cả các mặt sàn có thể sử dụng trong từng tầng lại với nhau.
Ví dụ, một ngôi nhà có 2 tầng, mỗi tầng có diện tích thông thủy là 60m², thì tổng diện tích sàn sử dụng sẽ là 60 x 2 = 120m². Đây cũng là phần mà đơn vị thi công sẽ sử dụng làm cơ sở chính để báo giá xây dựng. Việc tính đúng diện tích sàn sử dụng là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong cách tính diện tích đất xây dựng.
Cách tính diện tích móng
Phần móng nhà là phần kết cấu quan trọng nằm dưới đất, có vai trò nâng đỡ toàn bộ công trình bên trên. Tuy không trực tiếp sử dụng, nhưng móng lại chiếm chi phí thi công lớn và bắt buộc phải đưa vào bảng tính diện tích xây dựng. Mỗi loại móng sẽ có một hệ số quy đổi riêng tùy theo mức độ phức tạp và vật liệu sử dụng.
Cụ thể: nếu sử dụng móng đơn (móng cốc), bạn lấy 30% diện tích tầng trệt để tính. Nếu dùng móng băng thì lấy 50%, còn móng cọc có đài cọc thì lấy 70%. Ví dụ, nhà có diện tích tầng trệt là 100m² và sử dụng móng băng, bạn sẽ tính phần móng là 100 x 0.5 = 50m². Cách tính này giúp bạn không bỏ sót phần chi phí nền tảng trong quá trình dự toán, đảm bảo tổng diện tích xây dựng đầy đủ và chính xác.
Cách tính diện tích mái
Phần mái nhà không chỉ bảo vệ ngôi nhà khỏi mưa nắng mà còn góp phần định hình phong cách kiến trúc. Khi tính diện tích mái, cần dựa vào loại mái và cách thi công để áp dụng hệ số chính xác. Với mái bê tông cốt thép có sàn đổ phía dưới, bạn tính 100% diện tích mái. Mái lợp ngói trên vì kèo thép không đổ sàn sẽ tính 70%. Riêng mái tôn hoặc mái dốc nhẹ, tùy độ dốc và diện tích, hệ số thường từ 30% đến 50%.
Chẳng hạn, mái ngói rộng 60m², không đổ sàn, thì diện tích mái tính vào xây dựng là 60 x 0.7 = 42m². Đây là phần thường bị bỏ qua hoặc tính thiếu nếu không nắm rõ quy định. Tuy nhiên, với cách tính diện tích đất xây dựng đúng đắn, phần mái phải được đưa vào để đảm bảo sự đầy đủ trong hồ sơ cấp phép cũng như hợp đồng thi công.
Cách tính diện tích sân
Phần sân phía trước hoặc sau nhà cũng là hạng mục cần được tính khi lập dự toán xây dựng, đặc biệt là khi sân có lát nền hoặc lợp mái che. Cách tính phần sân sẽ thay đổi tùy vào quy mô và có hay không có mái che. Nếu sân có mái che, bạn nhân với hệ số 70%. Nếu sân không có mái, chỉ tính 50%. Trong trường hợp sân lớn hơn 30m², phần diện tích vượt quá mốc 30m² có thể được tính 100%.
Ví dụ, sân trước rộng 40m² và có mái che, phần diện tích tính vào xây dựng là 40 x 0.7 = 28m². Cần lưu ý rằng, phần sân thường bị bỏ sót trong hồ sơ hoặc chỉ ước tính sơ sài. Tuy nhiên, đây là yếu tố tác động trực tiếp đến tổng chi phí xây dựng nên cần tính kỹ lưỡng.
Cách tính diện tích tầng hầm
Tầng hầm là phần sàn nằm dưới mặt đất, dùng để để xe, làm kho hoặc không gian phụ. Đây là hạng mục có chi phí thi công cao, cần đào sâu và gia cố chống thấm nên hệ số tính diện tích luôn lớn hơn các phần khác. Cách tính phụ thuộc vào độ sâu của hầm so với mặt đường (cụ thể là cao độ đỉnh ram dốc).
Nếu tầng hầm sâu dưới 1.5m, hệ số là 150%. Sâu từ 1.5m đến 1.8m thì hệ số 170%. Từ 1.8m đến 2m là 200% và nếu sâu hơn 2m thì tính đến 250%. Ví dụ: tầng hầm rộng 60m² và có độ sâu 1.8m, diện tích xây dựng quy đổi là 60 x 1.7 = 102m². Khi tính diện tích đất xây dựng, bạn cần xác định rõ chiều sâu để áp dụng đúng hệ số, tránh sai sót dẫn đến điều chỉnh giấy phép hoặc dự toán.
Cách tính diện tích sân thượng
Sân thượng thường được thiết kế ở tầng cao nhất, là không gian mở dùng để phơi đồ, trồng cây hoặc thư giãn. Tuy nhiên, không phải mọi sân thượng đều được tính diện tích giống nhau. Cách tính sẽ phụ thuộc vào diện tích thực tế và có hay không có mái che.
Sân thượng dưới 15m² được tính 30%, từ 15m² đến dưới 30m² tính 50% và trên 30m² có thể tính 70% hoặc 100% nếu có mái che. Ví dụ, sân thượng 25m² không mái che sẽ tính 25 x 0.5 = 12.5m². Đây là phần thường bị nhầm lẫn với tầng mái, do đó, khi lập hồ sơ hoặc ký hợp đồng thi công, cần xác định rõ sân thượng có tính vào tổng diện tích hay không.
Cách tính diện tích ban công
Ban công là phần diện tích nhô ra khỏi mặt tường nhà, thường xuất hiện ở tầng lầu. Trong xây dựng, ban công cũng được tính vào diện tích xây dựng nhưng theo các hệ số khác nhau tùy thiết kế. Ban công có mái che được tính 100%. Ban công không có mái sẽ tính 70%. Nếu là lô gia – dạng ban công âm vào bên trong mặt bằng – thì tính toàn phần.
Ví dụ, ban công rộng 4m², không có mái, sẽ được tính 4 x 0.7 = 2.8m². Tuy diện tích nhỏ, nhưng nếu có nhiều tầng, phần này sẽ cộng dồn và ảnh hưởng đến tổng số liệu, vì vậy không nên bỏ qua khi tính diện tích đất xây dựng.
Cách tính hạng mục khác
Ngoài các phần chính, công trình còn có những hạng mục phụ trợ khác như ô trống, giếng trời, thang máy, khoảng thông tầng… Những phần này cũng ảnh hưởng đến tổng diện tích nếu có sử dụng kết cấu xây dựng như đổ sàn hoặc xây vách.
Cụ thể, phần thông tầng nếu có sàn thì tính 100%, còn nếu chỉ là khoảng trống (giếng trời thông tầng) thì không tính. Thang máy luôn tính theo diện tích mặt sàn chiếm chỗ, thường là 100%. Ô trống hoặc lỗ kỹ thuật lớn hơn 8m², nếu không có chức năng sử dụng thì có thể không tính.
Ví dụ, một ô thông tầng 12m², nếu không đổ sàn thì không cần tính vào diện tích xây dựng. Tuy nhiên, trong nhiều bản vẽ thiết kế, phần này vẫn được liệt kê riêng để tiện quản lý và tính toán tổng thể.
Cách tính tổng diện tích xây dựng
Tổng diện tích xây dựng là toàn bộ phần diện tích có kết cấu thi công, tính từ móng lên đến mái, bao gồm tất cả các hạng mục có sử dụng vật liệu xây dựng và tiêu tốn nhân công, chi phí. Khác với diện tích sàn sử dụng – chỉ tính phần không gian sinh hoạt thực tế – tổng diện tích xây dựng còn cộng thêm các phần như móng, tầng hầm, mái nhà, sân có mái che, sân thượng, lô gia, ban công, thang máy, và các ô trống có kết cấu bê tông.
Đặc biệt, ban công là một phần cấu trúc được xây dựng thật, thường có sàn đổ bê tông, lan can và hệ thống thoát nước riêng. Mặc dù ban công không thuộc diện tích sử dụng bên trong, nhưng vì có thi công phần kết cấu, nên vẫn được tính vào tổng diện tích xây dựng theo hệ số nhất định.
Sau khi đã bóc tách và áp dụng đúng hệ số cho từng hạng mục, bạn cộng tổng tất cả các phần lại để có diện tích xây dựng thực tế. Đây là cơ sở để xác định chi phí, xin phép xây dựng và đàm phán với nhà thầu.
Ví dụ minh họa chi tiết cho cách tính tổng diện tích xây dựng :
- Diện tích sàn sử dụng: 120m² x 100% = 120m²
- Móng băng: 100m² x 50% = 50m²
- Mái bê tông: 60m² x 100% = 60m²
- Sân có mái: 40m² x 70% = 28m²
- Tầng hầm sâu 1.8m: 60m² x 170% = 102m²
- Sân thượng 25m² x 50% = 12.5m²
- Ban công không mái: 4m² x 70% = 2.8m²
Tổng diện tích xây dựng = 120 + 50 + 60 + 28 + 102 + 12.5 + 2.8 = 375.3m²
Với tổng diện tích này, bạn có thể làm việc dễ dàng với kiến trúc sư, dự toán chính xác với đơn vị thi công và tuân thủ đúng quy định pháp luật. Đừng quên rà soát lại các hạng mục trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng nào. Bất Động Sản Quảng Đà mong rằng bài viết đã giúp bạn nắm vững các yếu tố then chốt trong việc xác định diện tích xây dựng. Việc áp dụng đúng cách tính không chỉ giúp công trình đúng quy định pháp luật mà còn tối ưu chi phí và đảm bảo hiệu quả sử dụng bền vững theo thời gian.
