Các loại đất nền cần tránh khi đầu tư vào bất động sản

Đầu tư vào bất động sản đang là xu hướng sinh lời hấp dẫn, nhưng không phải đất nền nào cũng đáng mua. Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn năm 2024, gần 32% nhà đầu tư “mắc cạn” vì chọn sai loại đất. Trong bài viết này, Bất Động Sản Quảng Đà sẽ giúp bạn nhận diện các loại đất nền cần tránh khi xuống tiền, tránh rơi vào “bẫy” đầu tư.

Đất nền có pháp lý không rõ ràng 

Pháp lý là nền tảng quan trọng trong mọi giao dịch nhà đất. Tuy nhiên, không ít người vẫn chủ quan khi đánh giá yếu tố này. Đây là lý do vì sao các loại đất nền cần tránh luôn bắt đầu từ nhóm không rõ ràng về pháp lý.

Đất tranh chấp

Đất đang bị tranh chấp thường liên quan đến quyền sử dụng chưa được xác lập rõ ràng. Những trường hợp phổ biến như tranh chấp thừa kế, tranh chấp ranh giới hoặc kiện tụng giữa các cá nhân. Khi giao dịch, bạn có thể bị cuốn vào vòng xoáy pháp lý kéo dài. Theo Tổng cục Quản lý đất đai, trong năm 2023, hơn 10.000 vụ tranh chấp đất chưa được giải quyết triệt để trên toàn quốc. Đây rõ ràng là các loại đất nền cần tránh nếu không muốn rủi ro.

Đất không có sổ

Sổ đỏ là căn cứ chứng minh quyền sở hữu và là điều kiện bắt buộc để được phép xây dựng, chuyển nhượng. Thế nhưng nhiều người vẫn chọn mua đất “giấy tay” với hy vọng “sẽ ra sổ sau”. Trên thực tế, đất không có sổ tiềm ẩn nguy cơ mất trắng do không có giá trị pháp lý. Việc sang tên, chuyển nhượng hoặc thế chấp ngân hàng đều bất khả thi. Với các loại đất nền cần tránh, đất không có sổ luôn nằm trong danh sách hàng đầu.

Đất bị kê biên, thế chấp ngân hàng

Một số mảnh đất đang là tài sản đảm bảo cho khoản vay ngân hàng. Nếu chủ sở hữu không trả được nợ, quyền sử dụng đất sẽ thuộc về ngân hàng. Trong trường hợp này, người mua không thể hoàn tất giao dịch chuyển nhượng. Nhiều vụ việc dẫn đến tranh chấp kéo dài và mất trắng tiền đặt cọc. Bởi vậy, đất bị kê biên hay đang thế chấp là các loại đất nền cần tránh, đặc biệt với nhà đầu tư mới.

Đất nền dự án “ma”

Dự án “ma” là cụm từ dùng để chỉ những lô đất được phân phối, rao bán khi chưa có đầy đủ hồ sơ pháp lý. Một số công ty hoặc cá nhân tự lập dự án, vẽ sơ đồ phân lô để thu hút người mua. Tuy nhiên, những dự án này chưa được cơ quan nhà nước cấp phép và thường không thể làm sổ riêng. Bộ Công an cho biết, riêng trong năm 2023, đã có hơn 300 vụ lừa đảo liên quan đến dự án “ma”, với tổng thiệt hại lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Rõ ràng, đây là các loại đất nền cần tránh nếu muốn an toàn pháp lý và tài chính.

Đất phân lô chưa được cấp phép

Không ít trường hợp đất được chia nhỏ, bán nền nhưng không thông qua phê duyệt của cơ quan chức năng. Điều này dẫn đến việc không thể tách sổ, không được cấp phép xây dựng và không đảm bảo quyền lợi của người mua. Những lô đất này thường được rao bán dưới danh nghĩa “giá mềm, tiềm năng tăng trưởng cao”, nhưng thực tế lại là bẫy đầu tư. Theo quy định, việc phân lô bán nền chỉ hợp pháp khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về quy hoạch, hạ tầng và pháp lý. Vì thế, đất phân lô không phép cũng là các loại đất nền cần tránh mà người mua cần đặc biệt lưu tâm.

Vị trí và hình dạng đất xấu 

Khi đầu tư bất động sản, không chỉ pháp lý mà cả vị trí và đặc điểm địa chất cũng quyết định giá trị của thửa đất. Một lô đất có hình thế không thuận lợi, nền đất yếu hoặc chất lượng đất kém sẽ ảnh hưởng đến khả năng xây dựng, sinh sống và khai thác kinh doanh. Vì vậy, nhóm đất có vị trí – hình dáng không phù hợp là một trong các loại đất nền cần tránh khi xuống tiền đầu tư.

Đất sét, đất bùn yếu

Loại đất này thường xuất hiện tại khu vực gần sông, ao hồ cũ hoặc vùng trũng. Đặc điểm của đất sét, đất bùn là độ nén kém, dễ sụt lún và không ổn định khi thi công. Việc xây nhà, làm móng trên loại nền này đòi hỏi chi phí cao để xử lý kỹ thuật, dẫn đến đội vốn đáng kể. Đặc biệt, nếu không gia cố đúng kỹ thuật, công trình có thể bị nghiêng, nứt sau thời gian sử dụng. Điều này làm giảm giá trị bất động sản và khiến đất khó bán lại.

Thêm vào đó, đất bùn có khả năng giữ nước cao, khiến khu vực dễ bị ngập úng khi mưa lớn. Đó là lý do tại sao các chuyên gia khuyến nghị nên khảo sát kỹ địa chất trước khi đầu tư. Trong danh sách các loại đất nền cần tránh, đất sét và đất bùn luôn nằm ở vị trí cảnh báo cao.

Đất nền có mạch nước ngầm cao

Mạch nước ngầm cao khiến đất luôn ẩm, làm yếu kết cấu móng và tăng nguy cơ sụt lún. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng công trình xây dựng. Ngoài ra, môi trường ẩm thấp cũng tạo điều kiện cho nấm mốc, côn trùng phát triển, ảnh hưởng tiêu cực đến sức khỏe cư dân.

Khi xây dựng trên nền đất này, nhà đầu tư thường phải sử dụng biện pháp chống thấm, hút nước hoặc nâng cao nền. Những giải pháp này không chỉ tốn kém mà còn phức tạp về kỹ thuật. Theo các báo cáo kỹ thuật xây dựng, chi phí xử lý đất có mạch nước ngầm cao có thể tăng thêm từ 15% đến 30% so với đất bình thường. Vì vậy, đất nền có đặc điểm địa chất như trên cũng là một trong những điểm cần cân nhắc khi liệt kê các loại đất nền cần tránh.

Đất bị nhiễm phèn, nhiễm mặn

Nhiễm phèn hoặc nhiễm mặn là hiện tượng phổ biến ở các khu vực ven biển, đồng bằng hoặc vùng có mực nước biển dâng cao. Những vùng đất này không chỉ khó trồng cây, mà còn dễ ăn mòn vật liệu xây dựng. Các kết cấu bê tông, thép, tường gạch sẽ nhanh chóng xuống cấp nếu không sử dụng vật liệu chuyên dụng.

Ngoài ra, đất nhiễm mặn thường khiến nguồn nước sinh hoạt bị ảnh hưởng. Nước giếng khoan tại khu vực này có vị mặn, dễ gây hại cho đường ống, thiết bị gia dụng và sức khỏe người dùng. Tất cả những yếu tố này làm giảm mạnh giá trị sử dụng và tính thanh khoản của tài sản.

Trong bối cảnh biến đổi khí hậu, diện tích đất bị xâm nhập mặn ngày càng gia tăng. Theo Bộ Tài nguyên và Môi trường, đến năm 2050, có thể có hơn 1,3 triệu ha đất bị nhiễm mặn tại Việt Nam. Vì vậy, đất bị nhiễm phèn hoặc mặn đang ngày càng được xếp vào nhóm các loại đất nền cần tránh, đặc biệt là với các nhà đầu tư trung và dài hạn.

Đất đang có tranh chấp 

Khi đầu tư vào bất động sản, yếu tố pháp lý luôn cần được kiểm tra kỹ lưỡng. Một trong các loại đất nền cần tránh là đất có tranh chấp pháp lý chưa được giải quyết dứt điểm. Dù mức giá rẻ hơn thị trường, rủi ro đi kèm luôn rất cao.

Đất chung sổ

Loại đất này thường được chia cho nhiều người trong cùng gia đình, nhưng chưa tách riêng sổ đỏ. Khi giao dịch, bạn chỉ được mua một phần trong tổng diện tích đứng tên chung. Vấn đề phát sinh khi có một bên không đồng thuận chuyển nhượng. Dẫn đến tình trạng mua bán không thể hoàn tất hoặc bị vô hiệu hóa.

Thực tế, nhiều người mua tưởng rằng chỉ cần hợp đồng đặt cọc là đủ. Tuy nhiên, nếu chưa tách sổ riêng, quyền sở hữu cá nhân chưa được pháp luật công nhận. Điều này khiến việc xin phép xây dựng, thế chấp ngân hàng hay sang tên đều bị hạn chế. Vì vậy, đất chung sổ rõ ràng thuộc nhóm các loại đất nền cần tránh, đặc biệt với người lần đầu đầu tư.

Các dạng tranh chấp khác

Ngoài việc chung sổ, còn nhiều dạng tranh chấp đất phức tạp khác. Phổ biến như tranh chấp ranh giới, quyền sử dụng, lối đi chung hoặc tranh chấp thừa kế chưa phân định rõ ràng. Những vụ việc này thường kéo dài hàng năm, ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền lợi người mua.

Nhiều trường hợp, người mua chỉ phát hiện tranh chấp sau khi đã đặt cọc hoặc thanh toán tiền. Khi đó, việc đòi lại tiền trở nên vô cùng khó khăn, thậm chí mất trắng. Đó là lý do bạn cần kiểm tra hồ sơ pháp lý và xác nhận thông tin tại UBND xã, phường nơi có đất. Đất đang có tranh chấp luôn tiềm ẩn nguy cơ pháp lý cao, và hiển nhiên thuộc nhóm các loại đất nền cần tránh trong mọi tình huống.

Đất nằm trong khu quy hoạch 

Đất nằm trong khu quy hoạch là một trong các loại đất nền cần tránh vì tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý và giá trị sử dụng bị hạn chế. Khi đất đã nằm trong kế hoạch phát triển đô thị, mở rộng hạ tầng hoặc xây dựng công trình công cộng, người sở hữu sẽ không được cấp phép xây dựng hoặc sang nhượng. Nhiều trường hợp, chủ đất vẫn rao bán mà không công khai tình trạng quy hoạch, khiến người mua bị “mắc kẹt” sau khi giao dịch. Theo quy định, đất trong quy hoạch treo có thể bị thu hồi bất cứ lúc nào mà không được bồi thường đúng giá thị trường. Vì vậy, trước khi đầu tư, cần kiểm tra kỹ thông tin quy hoạch tại địa phương để tránh mua phải những lô đất đã có kế hoạch sử dụng đất trong tương lai.

Đất nền ở khu vực hạ tầng kém 

Hạ tầng là yếu tố then chốt quyết định giá trị sử dụng và tiềm năng tăng trưởng của bất động sản. Một khu đất có pháp lý đầy đủ nhưng nằm trong vùng thiếu đường, không có tiện ích hoặc dễ ngập lụt thì cũng rất khó khai thác. Vì vậy, đất thuộc khu vực hạ tầng yếu kém chính là một trong các loại đất nền cần tránh khi chọn mua để đầu tư hoặc an cư.

Không đường đi

Một số lô đất nằm sâu trong khu dân cư, hoặc bị bao quanh bởi đất người khác mà không có lối đi hợp pháp. Trong trường hợp này, dù giá rẻ, bạn sẽ không thể xin giấy phép xây dựng hoặc tách sổ riêng. Đất không có lối đi còn gây khó khăn trong sinh hoạt hằng ngày, vận chuyển vật liệu xây dựng và tiếp cận dịch vụ thiết yếu. Đây là rủi ro thường bị bỏ qua, nhưng hậu quả có thể kéo dài và phức tạp về mặt pháp lý.

Khu vực hẻo lánh

Đầu tư vào đất nền ở vùng xa trung tâm, thiếu kết nối giao thông và không có dân cư sinh sống là bước đi mạo hiểm. Dù giá có thể thấp hơn từ 20% đến 40% so với khu vực lân cận, khả năng tăng giá rất thấp nếu hạ tầng không được cải thiện. Người mua thường phải chờ đợi nhiều năm, trong khi dòng vốn bị “chôn” không thể xoay vòng. Đây là lý do khiến đất ở vùng hẻo lánh trở thành một trong các loại đất nền cần tránh, đặc biệt nếu mục tiêu đầu tư ngắn hạn hoặc có ý định xây nhà để ở.

Ở vùng dễ ngập

Đất nằm tại khu vực thường xuyên ngập lụt gây nhiều bất tiện và thiệt hại tài sản. Ngập nước khiến nền móng công trình bị yếu, hư hỏng nhanh chóng và khó duy trì vệ sinh môi trường. Đặc biệt, tại TP.HCM, theo Sở Xây dựng, có đến 36 điểm ngập cục bộ kéo dài suốt mùa mưa năm 2023. Đây là bài học cảnh tỉnh cho những ai mua đất mà không tìm hiểu kỹ địa hình khu vực. Đất ở vùng ngập thấp dù rẻ đến đâu cũng nên cân nhắc vì rõ ràng thuộc nhóm các loại đất nền cần tránh trong mọi hoàn cảnh.

Không có hệ thống thoát nước

Thiếu hệ thống cống rãnh và thoát nước là nguyên nhân khiến nước mưa, nước thải không thể thoát ra ngoài, dẫn đến úng nước và ô nhiễm môi trường. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến sức khỏe mà còn làm giảm chất lượng cuộc sống người dân. Bên cạnh đó, việc cải tạo hạ tầng sau mua sẽ tốn kém rất nhiều chi phí và thủ tục. Đối với nhà đầu tư, đây là loại đất tiềm ẩn chi phí ẩn rất lớn, dễ khiến lợi nhuận bị bào mòn. Vì thế, đất nền thiếu hệ thống thoát nước hoàn chỉnh xứng đáng nằm trong danh sách các loại đất nền cần tránh.

Đất nền có vấn đề phong thuỷ

Phong thuỷ tuy không phải yếu tố pháp lý, nhưng lại ảnh hưởng lớn đến tâm lý người mua. Những lô đất nằm cuối ngõ cụt, gần nghĩa trang, đối diện ngã ba hoặc có hình tam giác thường bị đánh giá là không tốt. Các chuyên gia phong thuỷ cho rằng, những vị trí này dễ gây xung sát, cản trở tài lộc và ảnh hưởng đến sức khỏe. Đặc biệt với người Á Đông, đây là yếu tố rất được coi trọng khi chọn nơi an cư. Những mảnh đất có phong thuỷ xấu thường khó bán lại, dù pháp lý đầy đủ và vị trí thuận tiện. Vì vậy, đây cũng là một trong các loại đất nền cần tránh nếu bạn muốn giữ giá trị lâu dài cho tài sản.

Đất nền có giá rẻ bất ngờ

Trên thị trường hiện nay, nhiều nhà đầu tư dễ bị hấp dẫn bởi những mảnh đất rao bán với mức giá thấp hơn thị trường từ 30% trở lên. Tuy nhiên, phía sau mức giá “rẻ giật mình” thường là hàng loạt vấn đề tiềm ẩn như pháp lý mập mờ, vị trí kém, đất dính quy hoạch hoặc nằm trong khu vực tranh chấp. Đây là lý do vì sao nhóm đất nền giá rẻ bất thường luôn nằm trong danh sách các loại đất nền cần tránh.

Trong nhiều trường hợp, người bán thường thúc ép chốt nhanh, yêu cầu đặt cọc ngay trong ngày, thậm chí không cho kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý. Họ có thể dựng lên các kịch bản “cần tiền gấp”, “bán lỗ để xoay vốn” nhằm tạo tâm lý sốt ruột cho người mua. Trên thực tế, theo cảnh báo từ Bộ Công an, rất nhiều vụ lừa đảo bất động sản đều bắt đầu bằng một mức giá hấp dẫn bất thường.

Đất giá rẻ cũng có thể là đất chưa được cấp phép phân lô, đất nằm trong quy hoạch treo, hoặc đất chung sổ. Khi giao dịch thành công, người mua mới phát hiện không thể xây dựng, sang tên hay thậm chí bị cưỡng chế. Việc thu hồi vốn khi đó gần như không thể.

Việc lựa chọn đất nền để đầu tư không chỉ phụ thuộc vào vị trí, mà còn đòi hỏi đánh giá toàn diện từ pháp lý, hạ tầng đến tiềm năng sinh lời. Tránh xa các loại đất nền cần tránh như đất không sổ, đất quy hoạch, đất tranh chấp hay đất kém hạ tầng là cách thông minh để bảo vệ tài sản của bạn. Hãy luôn tỉnh táo, kiểm tra kỹ trước khi xuống tiền và đồng hành cùng các đơn vị uy tín như Bất Động Sản Quảng Đà để có được lựa chọn an toàn nhất.