Lời Khuyên Từ Chuyên Gia – Có Nên Mua Nhà Chung Cư Không Có Sổ Hồng Không?

Khi tìm kiếm nơi an cư lạc nghiệp, nhiều người mua nhà đối mặt với lựa chọn khó khăn: “Có nên mua nhà chung cư không có sổ hồng hay không?” Đây là câu hỏi gây băn khoăn cho nhiều người, đặc biệt khi thị trường bất động sản Việt Nam tồn tại không ít dự án chưa hoàn thiện pháp lý. Bài viết này tổng hợp ý kiến từ các chuyên gia bất động sản hàng đầu, giúp bạn đưa ra quyết định sáng suốt trước khi “xuống tiền” cho tài sản giá trị lớn này.

Chung cư không có (hoặc chưa có) sổ hồng thì có mua bán được không?

Việc mua bán nhà chung cư không có hoặc chưa có sổ hồng vẫn diễn ra trên thị trường bất động sản Việt Nam. Theo quy định pháp luật, giao dịch này vẫn có thể thực hiện thông qua hợp đồng công chứng, với điều kiện người bán có đầy đủ giấy tờ hợp pháp chứng minh quyền sở hữu như hợp đồng mua bán với chủ đầu tư và biên bản bàn giao nhà. Tuy nhiên, người mua cần nhận thức đây là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý.

Khi quyết định mua nhà chung cư chưa có sổ hồng, người mua nên tìm hiểu kỹ lý do vì sao dự án chưa được cấp sổ và tiến độ dự kiến. Nhiều dự án chậm cấp sổ đỏ vướng mắc thủ tục pháp lý, tranh chấp đất đai, hoặc chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước. Người mua cũng cần xác minh tình trạng thế chấp ngân hàng của dự án.

Mặc dù có rủi ro, việc mua bán nhà chung cư chưa có sổ hồng vẫn là cơ hội cho nhiều người với ngân sách hạn chế vì giá thường thấp hơn so với căn hộ đã có sổ. Để đảm bảo an toàn, người mua nên ký hợp đồng công chứng chi tiết, có điều khoản ràng buộc trách nhiệm của người bán trong việc hỗ trợ hoàn thiện thủ tục sang tên khi có sổ.

Nguyên nhân chung cư chưa có sổ hồng

Nhiều dự án chung cư tại Việt Nam chưa được cấp sổ hồng xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính với nhà nước như tiền sử dụng đất, thuế, phí là lý do phổ biến nhất khiến sổ hồng bị “treo”. 

Một nguyên nhân khác là dự án xây dựng sai phép, không đúng với giấy phép xây dựng đã được cấp hoặc có sự thay đổi so với thiết kế ban đầu, dẫn đến việc không đủ điều kiện để hoàn công và làm thủ tục cấp sổ. Nhiều chung cư còn vướng mắc do tranh chấp về quyền sử dụng đất, đặc biệt khi dự án được xây trên đất có nguồn gốc phức tạp hoặc chưa giải phóng mặt bằng triệt để. 

Ngoài ra, một số dự án gặp khó khăn vì chủ đầu tư làm ăn thiếu minh bạch, thậm chí là lừa đảo, bỏ trốn khi dự án chưa hoàn thiện, khiến việc hoàn tất thủ tục pháp lý trở nên bế tắc. Sự thiếu đồng bộ trong quy hoạch đô thị và sự chồng chéo giữa các văn bản pháp luật cũng là nguyên nhân khiến nhiều chung cư chậm được cấp sổ hồng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người mua nhà.

Vậy có mua nhà chung cư không có sổ hồng không?

Mua nhà chung cư không có sổ hồng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro mà người mua cần cân nhắc kỹ lưỡng. Rủi ro lớn nhất là người mua khó chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ, dẫn đến tình trạng bất an về mặt pháp lý. Khi không có sổ hồng, người mua sẽ khó thực hiện các giao dịch liên quan như thế chấp vay vốn ngân hàng, chuyển nhượng hoặc để lại thừa kế cho người thân.

Một rủi ro đáng lo ngại khác là khả năng dự án bị phát mãi nếu chủ đầu tư thế chấp toàn bộ dự án tại ngân hàng nhưng không trả được nợ. Trường hợp này, người mua có thể mất trắng tài sản dù đã thanh toán đầy đủ. Ngoài ra, nếu chủ đầu tư phá sản, biến mất hoặc gặp vấn đề pháp lý nghiêm trọng, việc hoàn thiện thủ tục pháp lý để được cấp sổ hồng trong tương lai sẽ trở nên vô cùng khó khăn, thậm chí bất khả thi.

Mẹo giảm thiểu rủi ro khi mua chung cư không có sổ hồng

Khi mua trực tiếp từ chủ dự án

Trước khi ký hợp đồng, cần tìm hiểu kỹ lý do chậm cấp sổ hồng và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp cam kết bằng văn bản về thời hạn cấp sổ cụ thể, kèm theo điều khoản bồi thường rõ ràng nếu không thực hiện đúng cam kết. Kiểm tra tình trạng pháp lý của dự án bao gồm giấy phép xây dựng, quyết định giao đất, nghĩa vụ tài chính với nhà nước và đặc biệt là tình trạng thế chấp ngân hàng để đánh giá khả năng dự án bị phát mãi. Nên tham khảo ý kiến từ chuyên gia pháp lý và tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư thông qua các dự án đã triển khai trước đó, đồng thời đề nghị thanh toán theo tiến độ với tỷ lệ hợp lý để giảm thiểu rủi ro mất tiền.

Khi mua từ chủ đầu tư thứ cấp

Kiểm tra kỹ tính hợp pháp của việc chuyển nhượng từ chủ đầu tư chính sang chủ đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng và giấy tờ pháp lý liên quan, đồng thời xác minh trực tiếp với chủ đầu tư chính về tính xác thực của giao dịch này. Đề nghị chủ đầu tư thứ cấp cung cấp văn bản xác nhận từ chủ đầu tư chính về việc cho phép chuyển nhượng và các thỏa thuận liên quan đến nghĩa vụ hoàn thiện pháp lý cho dự án. Yêu cầu bổ sung điều khoản trong hợp đồng mua bán về trách nhiệm liên đới giữa chủ đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư chính trong việc đảm bảo quyền lợi của người mua khi dự án được cấp sổ hồng.

Khi mua từ cá nhân khác

Yêu cầu người bán cung cấp đầy đủ giấy tờ gốc như hợp đồng mua bán với chủ đầu tư, biên bản bàn giao nhà, chứng từ thanh toán đầy đủ và xác nhận không có tranh chấp về tài sản. Thực hiện giao dịch thông qua công chứng nhà nước, trong đó có điều khoản bắt buộc người bán phải hỗ trợ các thủ tục pháp lý sau này khi dự án được cấp sổ. Đồng thời giữ lại một phần tiền thanh toán chỉ trả khi hoàn tất thủ tục sang tên. Nên kiểm tra trực tiếp với ban quản lý tòa nhà về tình trạng cư trú và đóng phí của người bán, cũng như tìm hiểu thông tin từ các cư dân khác về tình hình pháp lý và tiến độ cấp sổ của chung cư.

Lời kết

Mua nhà chung cư không có sổ hồng là quyết định quan trọng đòi hỏi sự cân nhắc kỹ lưỡng về mặt pháp lý và tài chính. Để tránh những rủi ro không đáng có, quý khách nên tham khảo ý kiến từ các chuyên gia bất động sản có kinh nghiệm. Bất động sản Quảng Đà với đội ngũ tư vấn viên chuyên nghiệp, am hiểu sâu sắc về thị trường và pháp lý bất động sản, sẽ đồng hành cùng quý khách trong mọi giao dịch mua-bán và đầu tư. 

Chúng tôi không chỉ giúp quý khách tìm kiếm bất động sản phù hợp mà còn hỗ trợ thẩm định pháp lý, đánh giá rủi ro và tư vấn các phương án đầu tư an toàn, hiệu quả. Hãy liên hệ với Bất động sản Quảng Đà ngay hôm nay để được hỗ trợ tốt nhất, phù hợp với nhu cầu đầu tư bất động sản mà quý khách hằng mong.