Đất nền luôn là loại hình bất động sản hấp dẫn nhờ khả năng tăng giá và tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, việc chọn đúng khu vực để đầu tư đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo lợi nhuận bền vững. Vậy nên đầu tư đất nền ở đâu để có cơ hội sinh lời tốt? Bài viết này Bất Động Sản Quảng Đà sẽ giúp bạn điểm qua những khu vực tiềm năng tại Việt Nam, dựa trên các yếu tố như hạ tầng, quy hoạch và tiềm năng phát triển.
Nội dung
Thị trường đất nền trong 3 quý đầu năm 2025
Trước khi đi qua các khu vực tiềm năng để đầu tư trong năm 2026, quý khách hãy cùng Bất Động Sản Quảng Đà điểm qua lại các cột mốc về đất nền trong năm 2024 đến quý 3 năm 2025 nhé:
Thị trường đất nền trong năm 2024
Dựa trên Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản trong Quý IV năm 2024 và cả năm 2024 của Bộ Xây dựng.
Về Lượng Giao Dịch: Phân khúc đất nền trong năm 2024 đã có sự hồi phục mạnh mẽ về thanh khoản so với năm 2023.
- Trong Quý IV/2024: Cả nước ghi nhận 86.796 giao dịch thành công.
- Cả năm 2024: Tổng lượng giao dịch đất nền đạt khoảng 412.448 giao dịch.
- So sánh: Lượng giao dịch đất nền năm 2024 bằng khoảng 133,6% so với năm 2023. Điều này cho thấy tâm lý nhà đầu tư đã quay trở lại với phân khúc này sau thời gian dài đóng băng.
Về Nguồn Cung: Nguồn cung đất nền pháp lý sạch (được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà) vẫn còn hạn chế nhưng đang có dấu hiệu cải thiện vào cuối năm.
Dự án hoàn thành:
- Quý IV/2024: Có 20 dự án (quy mô khoảng 3.170 lô/nền) -> Tăng 285,7% so với Quý III.
- Cả năm 2024: Có 68 dự án hoàn thành (quy mô khoảng 7.717 lô/nền).
Dự án được cấp phép mới:
- Quý IV/2024: Có 7 dự án (quy mô khoảng 2.884 lô/nền).
- Cả năm 2024: Có 59 dự án được cấp phép mới (quy mô khoảng 11.147 lô/nền).
Dự án đang triển khai: Tính đến cuối năm 2024, cả nước có 497 dự án đang triển khai hạ tầng để bán nền.
Giá bán: Bộ Xây dựng đánh giá giá giao dịch đất nền trong năm 2024 có xu hướng tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn (Hà Nội, TP.HCM) và các khu vực đấu giá vùng ven. Nguyên nhân do nguồn cung khan hiếm và tác động tâm lý từ việc Bảng giá đất mới điều chỉnh tăng.
- Tại Hà Nội: Giá phổ biến từ 60 – 100 triệu đồng/m²; khu vực ven đô (Đông Anh, Hoài Đức) có nơi vượt 200 triệu đồng/m².
- Tại TP.HCM: Giá dao động 60 – 120 triệu đồng/m², khu ven sông TP. Thủ Đức có thể trên 200 triệu đồng/m².
Tồn kho: Mặc dù giao dịch tăng, nhưng lượng tồn kho đất nền tại các dự án (đặc biệt là các dự án ở tỉnh xa, thiếu hạ tầng) vẫn còn cao so với phân khúc nhà ở riêng lẻ.
Trong quý 1 và 2/2025
Dựa trên nội dung Báo cáo công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý II/2025 của Bộ Xây dựng thì ta sẽ có các chỉ số bao gồm:
Lượng giao dịch:
- Số lượng giao dịch thành công: Đạt 122.560 giao dịch.
- So sánh: Con số này tăng khoảng 21,3% so với Quý I/2025 (và bằng khoảng 98% so với cùng kỳ năm 2024).
- Nhận định: Đất nền vẫn là phân khúc có lượng giao dịch chủ đạo, chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giao dịch bất động sản cả nước.
Nguồn cung: Nguồn cung đất nền (dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà) có sự cải thiện rõ rệt so với quý trước:
- Được cấp phép mới: Có 20 dự án với quy mô khoảng 2.658 ô/nền (Tăng mạnh 181% so với Quý I).
- Đang triển khai xây dựng: Có 478 dự án với quy mô khoảng 19.550 ô/nền.
- Đủ điều kiện bán (kinh doanh): Có 38 dự án với quy mô khoảng 4.802 ô/nền (Tăng 223,5% so với Quý I).
Biến động Giá bán
- Xu hướng chung: Giá giao dịch đất nền cơ bản ổn định, không còn hiện tượng “sốt nóng” diện rộng.
- Mức tăng: Ghi nhận mức tăng nhẹ trung bình từ 3 – 5% so với Quý I/2025.
- Khu vực đáng chú ý: Một số khu vực từng có hiện tượng tăng giá cục bộ cuối Quý I (như tại các huyện ven đô Hà Nội, TP.HCM hoặc các tỉnh có tin quy hoạch sáp nhập) đã được kiểm soát và đi vào ổn định.
Tồn kho
- Lượng tồn kho đất nền tính đến cuối Quý II/2025 là khoảng 11.717 nền.
- Con số này cho thấy mặc dù giao dịch tăng, nhưng lượng hàng tồn tại các dự án (đặc biệt là các dự án xa trung tâm, thiếu tiện ích) vẫn còn khá lớn.
Tóm lại ta có thể thấy: “Trong Quý II/2025, phân khúc đất nền ghi nhận sự phục hồi mạnh về thanh khoản với hơn 122.000 giao dịch thành công (tăng hơn 20% so với quý trước). Nguồn cung mới được khơi thông với 20 dự án được cấp phép. Giá bán duy trì đà tăng nhẹ 3-5% nhưng ổn định, không xảy ra tình trạng sốt ảo.”
Trong quý 3/ 2025
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng công bố tại Thông báo số 523/TC-BXD về thông tin nhà ở và thị trường bất động sản Quý III/2025, thị trường ghi nhận 104.567 giao dịch đất nền thành công, tương đương 85,3% so với Quý II/2025 và tăng nhẹ 1,5% so với cùng kỳ năm 2024. Con số này phản ánh thanh khoản duy trì ở mức ổn định, dù chưa xuất hiện đột biến.
Báo cáo cho thấy mặt bằng giá đất nền trong Quý III/2025 nhìn chung đi ngang và neo ở mức cao. Dòng tiền có xu hướng tập trung vào các khu vực sở hữu hạ tầng kết nối đồng bộ, quy hoạch rõ ràng, ghi nhận mức tăng giá thực tế khoảng 2–4% so với quý trước.
Khu vực Hà Nội
Thị trường duy trì trạng thái ổn định, trong đó vùng ven đô là điểm sáng nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện và mật độ dân cư gia tăng.
- Minh Giang – Đầm Và: ~45 triệu đồng/m²
- Cienco 5: ~61 triệu đồng/m²
- Phú Cát City: ~65 triệu đồng/m²
Khu vực TP.HCM
Giá đất nền giữ ổn định nhưng thanh khoản giảm nhẹ so với nửa đầu năm, chủ yếu do chính sách siết đầu cơ và hạn chế tách thửa. Nhà đầu tư ưu tiên các sản phẩm pháp lý sạch, minh bạch.
- Phú Mỹ Chợ Lớn: 116–118 triệu đồng/m²
- Phú Xuân – Cảng Sài Gòn: 55–63 triệu đồng/m²
- Tân Phong: ~157 triệu đồng/m²
Các thị trường vùng ven phía Nam
Hưởng lợi từ các dự án hạ tầng lớn như cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và các tuyến vành đai kết nối cảng Cái Mép – Thị Vải, đất nền vùng ven ghi nhận sự phục hồi rõ rệt.
Bình Dương:
- Tân Đông Hiệp: 47–55 triệu đồng/m²
- KĐT Bình Nguyên: 47–68 triệu đồng/m²
Bà Rịa – Vũng Tàu:
- Khu trung tâm: 48–65 triệu đồng/m²
- Ven biển (Long Hải, Phước Hải, Lộc An): 70–95 triệu đồng/m²
Khu vực miền Trung
Đà Nẵng: Giá đất nền tăng nhẹ 1–2% so với Quý II/2025
- Gami Eco Charm: ~23,5 triệu đồng/m²
- Hòa Khánh Residence: ~30,5 triệu đồng/m²
- Elysia Complex City: ~62 triệu đồng/m²
Quảng Nam: Điện Nam – Điện Ngọc và ven sông Cổ Cò (Ngọc Dương Riverside) duy trì mức 30–32 triệu đồng/m².
Khu vực phía Bắc
Sau các đợt sốt cục bộ, đất nền tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên… đã quay về giá trị thực. Giao dịch chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư dài hạn, gần như không còn hiện tượng lướt sóng. Riêng tại Hải Phòng, dự án Vườn Hồng hiện dao động 52–64 triệu đồng/m².
Tổng thể, Quý III/2025 cho thấy thị trường đất nền bước vào giai đoạn ổn định và chọn lọc, trong đó yếu tố pháp lý, hạ tầng và nhu cầu thực đóng vai trò quyết định xu hướng giao dịch.
Những khu vực tiềm năng để đầu tư vào đất nền
Đất nền ven TPHCM
Các khu vực ven TP.HCM như Bình Chánh, Nhà Bè và Củ Chi đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư đất nền nhờ sự phát triển hạ tầng và mức giá hợp lý so với khu vực trung tâm.
Bình Chánh
Huyện Bình Chánh đang được đầu tư mạnh mẽ để đạt tiêu chí đô thị loại III, với nhiều dự án hạ tầng quan trọng như các tuyến giao thông đối ngoại, đường sắt tốc độ cao và metro. Giá đất nền tại đây dao động từ 1 tỷ đến 2 tỷ đồng cho diện tích 100m² đến 150m², thấp hơn so với các quận trung tâm.
Nhà Bè
Nhà Bè cũng nằm trong kế hoạch nâng cấp hạ tầng để trở thành đô thị vệ tinh của TP.HCM. Việc phát triển các tuyến giao thông kết nối và cơ sở hạ tầng khác đang thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản tại đây. Giá đất nền ở Nhà Bè hiện tại thấp hơn so với các quận trung tâm, tạo cơ hội cho những nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận trong tương lai.
Củ Chi
Huyện Củ Chi đang chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ nhờ những dự án hạ tầng như cao tốc TP.HCM – Mộc Bài và hầm chui nút An Sương. Giá đất nền tại Củ Chi hiện dao động từ 10 đến 20 triệu đồng/m², thấp hơn so với các khu vực lân cận như Hóc Môn hay Bình Chánh. Sự phát triển hạ tầng và mức giá hợp lý khiến Củ Chi trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư.
Đất nền ven Hà Nội
Các khu vực ven Hà Nội như Đông Anh, Hoài Đức và Thạch Thất đang thu hút sự chú ý của các nhà đầu tư đất nền nhờ sự phát triển hạ tầng và tiềm năng tăng giá.
Đông Anh
Huyện Đông Anh đã chứng kiến mức tăng giá đất nền đáng kể trong thời gian qua. Theo dữ liệu của PropertyGuru, giá đất nền tại Đông Anh đã tăng từ 41 triệu đồng/m² lên 63 triệu đồng/m², tương đương mức tăng 53% trong khoảng thời gian từ quý I/2023 đến quý III/2024.
Hoài Đức
Huyện Hoài Đức cũng là một điểm nóng trên thị trường đất nền ven đô Hà Nội. Giá đất nền tại Hoài Đức đã tăng từ 55 triệu đồng/m² lên 100 triệu đồng/m², tương đương mức tăng 81% trong cùng khoảng thời gian. Sự phát triển hạ tầng và kế hoạch nâng cấp Hoài Đức lên quận đã thúc đẩy nhu cầu đầu tư tại khu vực này.
Thạch Thất
Huyện Thạch Thất đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư nhờ sự phát triển của Khu Công nghệ cao Hòa Lạc và các dự án đô thị vệ tinh. Giá đất nền tại Thạch Thất dao động từ 23 đến 25 triệu đồng/m², với mức tăng khoảng 30% trong thời gian qua. Sự phát triển hạ tầng và các dự án lớn đang tạo đà cho thị trường bất động sản tại đây.
Đất nền tại các khu du lịch
Các khu vực du lịch như Đà Nẵng, Nha Trang và Phú Quốc đang nổi lên như những điểm sáng trong lĩnh vực đầu tư đất nền nhờ sự phát triển mạnh mẽ của ngành du lịch và hạ tầng.
Đà Nẵng
Đà Nẵng từ lâu đã được biết đến là một trong số các trung tâm du lịch hàng đầu của Việt Nam, thu hút hàng triệu lượt khách đến mỗi năm. Sự phát triển đồng bộ của hạ tầng giao thông, cùng với những dự án bất động sản nghỉ dưỡng cao cấp, đã tạo đà cho thị trường đất nền tại đây. Các khu vực ven biển như Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn đang được nhà đầu tư quan tâm nhờ tiềm năng tăng giá và khả năng khai thác du lịch. Đầu tư đất nền Đà Nẵng ở các khu vực khác cũng rất được quan tâm vì các tiềm năng phát triển tại khu vực này.
Nha Trang
Nha Trang không chỉ nổi tiếng với bãi biển đẹp mà còn với sự tăng trưởng vượt bậc trong lĩnh vực du lịch. Theo thống kê của Sở Du lịch Khánh Hòa, năm 2017 tỉnh Khánh Hòa đạt gần 5,5 triệu lượt khách lưu trú, con số này không hề kém cạnh Đà Nẵng. Thời gian lưu trú trung bình của khách quốc tế khi tới Nha Trang là 3,5 ngày, cao hơn mức 2,8 ngày của Đà Nẵng và 2,6 ngày của Phú Quốc. Sự gia tăng này kéo theo nhu cầu lớn về cơ sở hạ tầng và dịch vụ, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư đất nền.
Phú Quốc
Phú Quốc, với danh hiệu “đảo ngọc”, đang trở thành điểm đến hấp dẫn cho cả du khách và nhà đầu tư. Sự phục hồi mạnh mẽ của du lịch sau đại dịch đã kích thích làn sóng đầu tư bất động sản tại đây. Theo báo cáo, trong 7 tháng đầu năm 2023, Phú Quốc đã đón 4,1 triệu lượt du khách, tăng 30,4% so với cùng kỳ năm trước. Các khu vực như Bãi Trường, Dương Đông đang thu hút sự chú ý nhờ quỹ đất còn dồi dào và tiềm năng phát triển du lịch.
Đất nền các tỉnh đang phát triển miền nam
Các tỉnh miền Nam như Bình Dương, Đồng Nai và Long An đang nổi lên như những điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư đất nền nhờ vị trí chiến lược, hạ tầng phát triển và tiềm năng tăng trưởng kinh tế.
Bình Dương
Với sự phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp và cơ sở hạ tầng, Bình Dương đã thu hút sự quan tâm lớn từ các nhà đầu tư. Giá trị bất động sản tại đây có tiềm năng tăng trưởng cao nhờ nhu cầu về nhà ở và dịch vụ tăng mạnh. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng mức giá đất nền tại Bình Dương đã tăng đáng kể trong thời gian qua, do đó, nhà đầu tư nên thận trọng và lựa chọn những khu vực có tiềm năng tăng giá hợp lý.
Đồng Nai
Đồng Nai sở hữu vị trí chiến lược với hệ thống hạ tầng giao thông đang được đầu tư mạnh mẽ, như sân bay quốc tế Long Thành và các tuyến đường cao tốc kết nối TP.HCM. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc phát triển kinh tế và đô thị hóa, làm tăng giá trị bất động sản trong khu vực. Các dự án khu đô thị lớn tại Đồng Nai đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư nhờ tiềm năng sinh lời cao trong tương lai.
Long An
Nằm liền kề TP.HCM, Long An được xem là “miền đất hứa” cho các nhà đầu tư bất động sản. Với mức giá đất còn tương đối hợp lý so với các khu vực lân cận, Long An thu hút những nhà đầu tư có ngân sách vừa phải. Sự phát triển của hạ tầng giao thông và các dự án khu đô thị lớn đang góp phần tăng giá trị bất động sản tại đây. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần chú ý đến tính pháp lý và quy hoạch của các dự án để đảm bảo an toàn và hiệu quả đầu tư.
Đất nền các tỉnh đang phát triển miền bắc
Các tỉnh miền Bắc như Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Phòng đang nổi lên như những điểm sáng trên thị trường đất nền nhờ sự phát triển kinh tế và hạ tầng mạnh mẽ.
Bắc Ninh
Được mệnh danh là “thủ phủ công nghiệp” với hạ tầng hiện đại và kinh tế phát triển nhanh, Bắc Ninh thu hút sự quan tâm đặc biệt từ các nhà đầu tư. Những khu vực gần trung tâm thành phố và các khu công nghiệp lớn như Từ Sơn, Yên Phong đang ghi nhận mức tăng giá đáng kể. Sự phát triển đồng bộ về hạ tầng và chiến lược phát triển bền vững đã tạo đà cho thị trường bất động sản tại đây.
Hưng Yên
Với vị trí “sát vách” Hà Nội và sự phát triển nhanh chóng của các khu đô thị mới, Hưng Yên trở thành điểm đến hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Huyện Văn Giang đã thu hút nhiều “ông lớn” bất động sản như Vinhomes, Ecopark, Masterise Homes, với 8 dự án đô thị lớn trên diện tích khoảng 2.200ha. Nhu cầu tìm kiếm đất nền tại Hưng Yên tăng cao, đặc biệt ở những khu vực gần khu công nghiệp và trục kinh tế trọng điểm.
Hải Phòng
Là thành phố cảng quan trọng với cảng nước sâu và khu công nghiệp phát triển mạnh, Hải Phòng thu hút sự chú ý của nhiều nhà đầu tư. Nhu cầu tìm kiếm đất nền tại đây tăng cao, đặc biệt ở những khu vực gần các khu công nghiệp và trục giao thông huyết mạch. Sự phát triển kinh tế và hạ tầng đồng bộ đã tạo đà cho thị trường bất động sản Hải Phòng.
Tiêu chí lựa chọn khu vực đầu tư đất nền
Khi quyết định đầu tư vào đất nền, việc lựa chọn khu vực phù hợp là yếu tố then chốt để đảm bảo khả năng sinh lời và an toàn cho khoản đầu tư. Dưới đây là một số tiêu chí quan trọng cần xem xét:
Vị trí địa lý
- Giao thông thuận lợi: Ưu tiên các khu vực có kết nối giao thông tốt, gần các tuyến đường chính, cao tốc hoặc các dự án hạ tầng giao thông sắp triển khai. Vị trí thuận lợi giúp tăng khả năng tiếp cận và giá trị bất động sản.
- Gần tiện ích công cộng: Lựa chọn đất nền gần các tiện ích như trường học, bệnh viện, chợ, siêu thị và khu vui chơi giải trí. Sự hiện diện của những tiện ích này không chỉ giúp nâng cao chất lượng cuộc sống mà còn tăng giá trị bất động sản.
Khả năng tăng giá:
- Phát triển hạ tầng: Đầu tư vào khu vực có hạ tầng đang phát triển hoặc có kế hoạch phát triển trong tương lai, như xây dựng cầu đường, khu công nghiệp, khu đô thị mới. Những khu vực này thường sẽ có tiềm năng tăng giá cao.
- Tính thanh khoản: Chọn đất nền ở khu vực có nhu cầu mua bán cao, đảm bảo khả năng chuyển nhượng dễ dàng và nhanh chóng khi cần thiết.
Giấy tờ pháp lý:
- Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất): Đảm bảo mảnh đất có sổ đỏ hợp pháp để tránh tranh chấp và thuận tiện trong giao dịch.
- Quy hoạch rõ ràng: Kiểm tra xem đất có nằm trong diện quy hoạch giải tỏa hoặc dự án công cộng nào không để tránh rủi ro mất tài sản.
Những lưu ý khi đầu tư vào đất nền?
Nghiên cứu thị trường khu vực
Trước khi đầu tư, cần tìm hiểu kỹ về thị trường bất động sản khu vực, xu hướng giá cả, nhu cầu và nguồn cung, để đưa ra quyết định đầu tư hợp lý.
Chọn lựa phương án đầu tư phù hợp
Xác định rõ mục tiêu đầu tư (ngắn hạn, trung hạn hay dài hạn) và lựa chọn lô đất phù hợp với chiến lược đầu tư đã đề ra.
Hợp tác với đơn vị uy tín
Lựa chọn hợp tác với các chủ đầu tư, đơn vị môi giới uy tín, có kinh nghiệm và năng lực, để đảm bảo tính khả thi và pháp lý của dự án.
Kiểm soát nguồn vốn và rủi ro tài chính
Quản lý nguồn vốn hiệu quả, tránh đầu tư vượt quá khả năng tài chính, để giảm thiểu rủi ro và áp lực tài chính trong quá trình đầu tư.
Thẩm định giá trị thực tế của lô đất
Trước khi mua, cần thẩm định kỹ giá trị thực của lô đất, tránh mua với giá cao hơn so với giá trị thị trường, để đảm bảo khả năng sinh lời.
>> Xem thêm: Vì sao nên đầu tư đất nền?
Đầu tư đất nền là một kênh hấp dẫn, nhưng để đạt lợi nhuận cao và tránh rủi ro, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực tiềm năng, nắm rõ thông tin pháp lý và có chiến lược đầu tư phù hợp. Bằng cách nghiên cứu thị trường kỹ lưỡng, hợp tác với đơn vị uy tín và kiểm soát tài chính chặt chẽ, bạn sẽ có cơ hội sở hữu những lô đất có giá trị gia tăng bền vững trong tương lai.
